За прошедшие пять лет объем предложения новостроек премиум-класса в столице вырос на 200% или в три раза, подсчитали аналитики «Метриум». Первичный рынок этого сегмента активно эволюционирует в связи с меняющимися запросами покупателей. Возникает вопрос, каким критериям должен соответствовать объект премиум-класса, чтобы действительно считаться таковым. Эксперты «Метриум» рассказывают о семи основных планировочных решениях, которые делают жилье премиальным.
1. Средняя площадь квартир порядка 100 кв. м
Средняя площадь квартир и апартаментов в премиальных новостройках Москвы сегодня составляет 77,5 кв. м против 114,5 кв. м пять лет назад. То есть относительно июля 2020 года показатель сократился на 37 кв. м или на 32,3%. Это максимальное снижение средней площади за пять лет среди всех сегментов. Причина заключается в том, что на первичном рынке появилось много проектов с премиальным позиционированием, в которых, тем временем, превалируют квартиры малой площади.
Сегодня в некоторых формально премиальных новостройках до половины экспозиции составляют студии и «однушки», что противоречит традиционному премиум-классу с его фокусом на тишину и приватность. Так, на текущий момент всего 15 премиальных столичных новостроек из 58 имеют среднюю площадь квартир от 100 кв. м.
Кроме того, преобладание в квартирографии крупных лотов и их небольшое число на этаже способны обеспечить собственникам относительно однородную среду и наиболее благоприятное соседство. Как отмечают эксперты, студии и иные «квартиры для пиджака» вполне могут быть представлены в проекте премиум-класса, однако их точно не может быть большинство.
2. Мастер-спальни
Неотъемлемым атрибутом настоящего премиум-класса служат мастер-спальни. Это удобные приватные помещения, совмещающие зону отдыха, ванную комнату и гардеробную. Такое планировочное решение гарантирует супругам комфортное личное пространство, их неприкосновенную территорию, по сути, «квартиру в квартире». Сегодня менее половины девелоперских проектов премиум-класса имеют такую опцию. Например, в «Дом Дау» от ГК «Сумма Элементов» запроектированы эксклюзивные мастер-спальни с угловым панорамным остеклением. Такие варианты сочетают камерность с потрясающими видовыми характеристиками.
«Мастер-спальни (master bedroom) впервые появились около ста лет назад в домах, где проживали представители элиты в США, – говорит Акоп Киракосян, генеральный директор компании-застройщика МФК «Дом Дау». – С тех пор этот формат распространился по всему миру, включая Россию. Сегодня наличие подобных планировочных решений является обязательной составляющей недвижимости премиального класса. Наиболее высоко ценятся мастер-спальни в проектах с панорамными видами. По сути, городские пейзажи в таких помещениях становятся самостоятельной частью интерьера и вкупе с панорамным остеклением формируют потрясающую романтическую атмосферу».
3. Ванные с окном
Окна в ванных комнатах становятся все более распространенным планировочным элементом, но пока встречаются менее чем в 40% премиальных комплексов. Наличие панорамного остекления в ванной превращает ее в настоящее пространство для релаксации. Пейзаж в таких случаях становится частью интерьера. В число лидеров по числу проектов с ванными с окном входят девелоперы MR, Level Group, Sminex, Forma, ГК «ФСК».
«Ванные с окном – это тенденция в проектировании квартир, отражающая современные представления о жизни в мегаполисе, – отмечает Жанна Махова, заместитель гендиректора по продукту и развитию MR. – Ванная комната становится местом для отдыха и релаксации от напряженного городского ритма. Окна визуально расширяют ванные, делают их нестандартными и более функциональными. Остекление, особенно в пол, как, например, в VEER, City Bay или других проектах MR, формирует ощущение простора. В то же время подобная опция наглядно свидетельствует о премиальном статусе недвижимости».
4. Постирочные
В настоящих премиальных проектах даже в небольших квартирах предусмотрено несколько санузлов, чтобы каждый член семьи и гости дома могли чувствовать себя комфортно. При этом один из них можно превратить в постирочную – специальную комнату со стиральной и сушильной машинами, а также хозяйственными принадлежностями. Такое решение позволяет разгрузить остальные жилые помещения от лишних бытовых функций и защищает их от посторонних запахов.
5. Оригинальные решения
Полноценный премиальный проект подразумевает широкий спектр планировочных решений, в том числе нестандартных. Таким образом, в квартирографии комплексов премиум-класса появляются студии с просторной прихожей и постирочной в кладовой, junior-форматы с гардеробной, однокомнатные квартиры с двумя санузлами и кухней-нишей, двухкомнатные варианты с мастер-спальней, детским и гостевым санузлами, трехкомнатные с кабинетами и лаундж-зонами.
6. Двухуровневые квартиры
Двухярусные квартиры – не обязательный атрибут премиальной новостройки. Но такие помещения точно делают проект более престижным и привлекательным. Это дефицитный и в то же время популярный формат, имеющий широкий спектр преимуществ. И самая компактная, и наиболее просторная двухярусная квартира на первичном рынке Москвы находятся в жилом квартале «Прайм Парк». Здесь же реализуется двухэтажная квартира премиум-класса с минимальным бюджетом предложения.
«На текущий момент менее 1% от суммарного объема предложения премиального жилья в Москве приходится на двухуровневые помещения, – рассказывает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Дефицит подобных вариантов повышает инвестиционную привлекательность реализуемых девелоперами двухуровневых квартир (дуплексов) и пентхаусов. Например, в «Прайм Парке» пентхаусы располагаются под самой крышей башен, а дуплексы занимают 20-е этажи. Такие квартиры очень удобны для функционального зонирования, смелого дизайна и гарантируют повышенную инсоляцию – второй свет».
7. Нестареющая классика
Доля квартир с классической планировкой в премиальных новостройках превышает 60%. Это обусловлено тем, что большинство клиентов по-прежнему предпочитают «классику», но в проектах эконом-, комфорт- и бизнес-класса часто выбирают «евроформат» с целью экономии. Основное преимущество квартир с классической планировкой – отдельная кухня. Благодаря данному решению бытовые запахи не распространяются по квартире. Кроме того, кухня становится местом, где можно провести время в уединении. При этом просторные кухни могут выполнять роль столовой и гостиной. Например, в премиальных жилых комплексах «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva от Regions Development средняя площадь кухонь составляет 15 кв. м, что обеспечивает их универсальность.
«На основе запросов наших клиентов очевидно, что классические квартиры не выходят из моды и являются самыми популярными, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК с классическими планировками «Преображенская площадь», Dream Towers и Dream Riva). – Это логично, ведь такие квартиры гарантируют персональное пространство каждому члену семьи, что особенно важно для покупателей премиального жилья. В свою очередь, просторная кухня легко трансформируется в дополнительное пространство для гостей. Вместе с тем в наших проектах у клиентов есть возможность установить дополнительные перегородки без ущерба для инсоляции, так как мы предусмотрели широкоформатные панорамные окна».
