На первичном рынке «старой» Москвы (без учета элитного сегмента) сегодня реализуется 68 проектов точечной застройки[1], подсчитали аналитики компании «Метриум». В них представлено 11,8% от общего объема предложения новостроек столицы.
До перехода строительной индустрии на проектное финансирование часто применялась уплотнительная застройка – возведение новых ЖК в обжитых локациях, возле других домов, в том числе на месте ликвидируемых парков и скверов. Подобная градостроительная политика вела к несбалансированному развитию мегаполиса. Нередко этот подход называли точечной застройкой. Однако в последние годы значение данного понятия кардинально изменилось. Уплотнение застроенных территорий больше не практикуется. Сейчас под точечной застройкой имеют в виду создание компактных новостроек до 800 квартир и трех корпусов в противовес масштабным кварталам и урбан-блокам.
Сегодня на рынке новостроек «старой» Москвы представлено 68 проектов точечной застройки (без учета элитного сегмента, практически полностью состоящего из клубных домов). Причем за прошедший год девелоперы вывели на рынок 12 точечных проектов. Правда, общее число таких комплексов за год все равно сократилось на 8,1% за счет исчерпания предложения в существующих новостройках.
Проекты точечной застройки находятся во всех 10 округах «старой» Москвы. Большая часть из них расположена в ЗАО (12), ВАО (10) и САО (9). Годом ранее лидировали ЦАО (13), САО (11), ЗАО (10).
Распределение проектов точечной застройки по сегментам выглядит следующим образом: 10 комплексов относятся к массовому, 39 – к бизнес-, 19 – к премиальному. В них продается 5311 квартир и апартаментов, что на 11,7% превышает результат за аналогичный период 2024 года.
Абсолютным лидером по числу небольших по объему проектов в «старой» Москве является ГК «Основа». В портфеле этого девелопера – 9 таких проектов.
«Квадратный метр в небольших по площади проектах «старой» Москвы обойдется в среднем в 528,3 тыс. руб., что немного превышает среднюю цену новостроек в «старой» Москве, – рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – Такие комплексы зачастую характеризуются не только камерностью, но и привлекательными локациями. Например, подобные наши проекты бизнес-класса «UNO. Головинские пруды», «UNO.Соколиная гора», «EVOPARK Измайлово», «EVOPARK Сокольники» находятся рядом с крупными зелеными зонами. Разумеется, этот фактор повышает ликвидность новостроек. При этом в небольших проектах девелоперы также предусматривают насыщенную инфраструктуру и создают благоустроенную территорию с рядом функциональных зон для спорта, детских игр и отдыха».
На втором месте по числу проектов точечной застройки в «старой» Москве находится ГК «Ташир» с 4 проектами. Топ-3 замыкает девелопер STONE, который реализует 3 таких комплекса, два из которых стартовали в 2025 году.
«Предложение проектов с точечной застройкой в Москве стагнирует, а вот запрос на них только растет, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления Stone (девелопер проектов точечной застройки STONE Rise, STONE Grain, STONE Sokolniki). – Обычно уровень продаж к моменту ввода в эксплуатацию в таких комплексах существенно выше, чем в масштабных кварталах. Каждая «премьера» проекта точечной застройки становится настоящим событием для первичного рынка. Например, наш жилой комплекс бизнес+ STONE Rise оказался лидером по числу ДДУ в столице в первый месяц открытых продаж. Столь высокая востребованность точечных новостроек обусловлена стремлением клиентов к приватности: небольшому числу помещений на этаже, низкой плотности застройки, просторным квартирам».
На первичном рынке «старой» Москвы есть проекты точечной застройки с эксклюзивными характеристиками. Например, премиальный комплекс «MИRA» от MR – единственная подобная новостройка с прямым выходом в парк («Акведук»). Проект премиум-класса Chkalov от Ikon Development обладает наиболее высоким стилобатом на первичном рынке столицы – 26 метров. Яркой особенностью еще одной точечной премиальной новостройки Москвы – Dream Riva от Regions Development – является наличие бизнес-центра и фешенебельной гостиницы в составе проекта.
«На первичном рынке Москвы представлено лишь около 30 многофункциональных центров, в которых сочетаются жилые, деловые и рекреационные функции, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Особенно редко к формату МФЦ относятся проекты точечной застройки. Подобные комплексы являются максимально ликвидными, так как сочетают приватность, качественный сервис и насыщенную инфраструктуру в соответствии с концепцией Work and Life Balance. Это редкий и в то же время очень востребованный формат недвижимости в «старой» Москве. При этом наш премиальный многофункциональный проект точечной застройки Dream Riva – еще и настоящий городской курорт. Жилой комплекс расположен на первой береговой линии Москвы-реки, рядом с парком развлечений «Остров Мечты», киноконцертным залом Москвы, ландшафтным парком и пляжным клубом Dream Beach Club. Это служит основой для множества сценариев досуга в шаговой доступности от дома и залогом для ведения успешного арендного бизнеса».
[1] Включая проекты на этапе бронирования.
