По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, за квартал на рынок вышло всего 49 корпусов в 7 проектах против 86 корпусов в 14 проектах годом ранее. В годовом выражении объем нового строительства сократился более чем вдвое.
Средневзвешенная цена предложения в границах «старой» Москвы достигла 712 238 руб. за кв. м (+20% год к году и +0,3% квартал к кварталу). В сделках средняя цена составила 559 638 руб. за кв. м (+5% год к году и +2% квартал к кварталу), при этом разрыв между витриной и фактической ценой сделки остается высоким — до 27%. Средняя площадь приобретаемого лота — 49,9 кв. м.
Как отмечают эксперты жилого направления CORE.XP, количество ипотечных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 58%, по сравнению со вторым кварталом — на 40%. Доля ипотеки увеличилась на 6 п.п. к обоим периодам. С января по сентябрь 2025 года на льготные программы приходилось 59% числа и 78% объема всех кредитов, 19% сделок оформлялось с использованием рассрочки.
Практически во всех округах Москвы наблюдается сокращение объемов экспозиции, в целом по рынку снижение составляет 12%. Лидерами по снижению год к году являются ЮЗАО (-45%), ЮВАО (-31%), СВАО (-28%), ВАО (-18%). В то же время небольшой прирост предложения наблюдается в ЗАО (+19%) и САО (+4%). На фоне этого начинается формирование отложенного спроса в локациях с сужением предложения и улучшенной транспортной доступностью, где покупательскую активность дополнительно подпитывают программы ипотеки и рассрочки.
Аналитики жилого направления CORE.XP назвали локальные кластеры спроса и «точки роста» на рынке первичной жилой недвижимости «старой» Москвы.
Восточный административный округ, где объем экспозиции снизился на 18%, демонстрирует структурный сдвиг в сторону «семейного» формата жилья при сокращении доступных лотов минимальной площади. Близость парковой зоны и насыщенная транспортная инфраструктура при демократичном уровне цен на фоне остальных округов Москвы делают округ привлекательным у покупателей. Новые точки роста — районы Богородское и Гольяново, где город активно инвестирует в транспортную и социальную инфраструктуру. В Богородском строится жилой комплекс бизнес-класса «НАЗАРÉ» от ГК «Мангазея», где лот площадью 21,5 кв. м можно приобрести за 21,3 млн рублей.
На юго-востоке Москвы сокращение экспозиции (-31%) происходит на фоне редевелопмента промышленных зон и выхода знаковых проектов в доступном бизнес-классе. В фокусе — Южнопортовый район, формирующий новый центр деловой активности и яркую точку притяжения в городе. Главное преимущество локации — будущая новая инфраструктура прогулочных и рекреационных зон и прямым выходом к Москве-реке в совокупности с новым современным архитектурным обликом района. Здесь реализуются жилые комплексы бизнес-класса «Адмирал» от застройщика «Галс‑Девелопмент», где квартиру площадью 29,4 кв. м можно купить за 15,3 млн руб. и Portland от девелопера FORMA, где лот площадью 24,3 кв. м предлагается за 16,4 млн руб.
Северо-восточный административный округ сочетает в себе баланс «вертикального города» и парковых коридоров. Здесь спрос концентрируется вокруг крупных рекреационных зон ВДНХ и Ботанического сада, что сопровождается ограниченным выходом новых проектов и существенным сокращением экспозиции (‑28%). Сейчас в округе идет строительство жилого комплекса премиум-класса «Союз» от ГК «Родина» (21,9 млн руб. за лот площадью 27,4 кв. м). В локации также расположен AFI Tower от AFI Development, стоимость квартир в готовом проекте начинается от 16,5 млн рублей.
Традиционно популярный у москвичей юго-запад города также испытывает существенный дефицит предложения. По итогам третьего квартала 2025 г. снижение объема экспозиции на первичном рынке составило 45% год к году. Спрос концентрируется вокруг района Обручевский, где формируется отложенный интерес покупателей. В районе идет строительство жилого комплекса класса бизнес+ Stone Grain от застройщика Stone, где студию площадью от 34 кв. м можно купить за 20,9 млн руб.
Таким образом, аналитики жилого направления CORE.XP отмечают, что на фоне сокращения объемов строительства и ограниченного выхода новых проектов на рынок «старой» Москвы выбор для покупателей уже сейчас существенно ограничен. Минимальные бюджеты в локациях востока и юго‑востока города пока еще начинаются от 9,81–12,13 млн руб. (ВАО) до 20,9 млн руб. (ЮЗАО), однако этот разрыв постепенно сокращается.
«Рынок “старой” Москвы вошел в фазу управляемого дефицита: при падении выхода новых корпусов более чем вдвое наиболее выраженный скрытый спрос мы наблюдаем в ВАО (Богородское, Гольяново), ЮВАО (Южнопортовый), СВАО (рядом с ВДНХ и Ботаническим садом) и ЮЗАО (Обручевский). Лидерами станут те проекты, которые тонко попадают в продуктовую матрицу локаций и формируют востребованную инфраструктуру уже на этапе первых очередей строительства. Рациональной стратегией покупателей будет фиксирование цены на этапе бронирования и использование комбинации ипотеки и рассрочки, доля которых в сделках сегодня стабильно высока», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
