В московской «вторичке» побеждают малые форматы — именно они приносят инвестору стабильный доход. Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», подчёркивает: лишняя комната почти всегда превращает объект в «тяжёлый» актив, который дольше ищет арендатора и хуже продаётся.
По его словам, самые ликвидные — однокомнатные квартиры и студии. Чуть ниже в рейтинге — «двушки», а вот трёх- и четырёхкомнатные варианты чаще создают проблемы, чем прибыль. Планировка тоже критична: изолированные комнаты, балкон или лоджия и раздельный санузел — обязательный набор для квартир от двух комнат, иначе жильцам будет просто неудобно.
С точки зрения локаций, перспективной зоной остаётся Новая Москва, особенно направление к Троицку. Здесь пока ниже цена за квадратный метр, есть московская прописка и в ближайшие годы появится метро. С открытием станции стоимость «квадрата» и доходность от аренды пойдут вверх.
Выбор дома важен не меньше. Покупатели всё чаще обходят стороной старый фонд — девяти- и двенадцатиэтажки советской постройки и панельные пятиэтажки. Более ликвидны дома после 80-х годов, оптимальны — здания 90-х и 2000-х. «Хороший ремонт в старом доме не спасает от падения ликвидности — через какое-то время жильцы сталкиваются с устаревшими коммуникациями и подъездами», — отмечает Валерий Летенков.
С точки зрения доходности, перепродажа инвестиционной квартиры должна приносить не менее 20–25%, аренда — 6–7% годовых. Если цифры ниже, значит, была ошибка в оценке объекта. Сейчас легче всего продаются квартиры бизнес-класса — здесь реже зависят от ипотеки, а покупатели приходят с готовыми средствами. Но и требования выше: качественная отделка, продуманное окружение, хорошая инфраструктура.
В ближайшие два года, прогнозирует эксперт, доходность в процентах останется прежней, а рост цен и арендных ставок будет зависеть от момента входа на рынок. Те, кто купит по минимальной цене, смогут зафиксировать более высокий процент прибыли при перепродаже.
«На вторичном рынке Москвы сегодня выигрывает не тот, кто берёт побольше, а тот, кто выбирает с умом. Лишняя комната — лишние хлопоты, а верный формат и планировка — это гарантия дохода», — резюмирует Валерий Летенков.