Потенциал для новой застройки в Москве превышает 860 гектаров. Однако эти ресурсы распределены по городу крайне неравномерно, что создает уникальные условия для девелоперов в разных округах. Аналитики компании SIS Development изучили перспективные участки в разрезе округов Москвы с учетом трендов локальных рынков жилья за последние 5 лет и выявили «горячие точки» и зоны потенциала на девелоперской карте столицы.
Цель исследования SIS Development состояла в том, чтобы выявить связь между объемом свободных участков и реальной динамикой локальных рынков новостроек старой Москвы. Для этого аналитики изучили ключевые показатели за последние пять лет. Они сопоставили площадь перспективных территорий под освоение (участки с генеральным планом застройки территории – ГПЗУ) с текущим числом проектов, количеством квартир в продаже и изменением средней стоимости квадратного метра. Такой подход позволил оценить не только текущую ситуацию, но и темпы освоения каждого округа, определив его реальный инвестиционный потенциал.
«Спящий гигант»: Северо-Восточный административный округ
Северо-Восточный округ обладает самым крупным земельным банком столицы – около 284 гектаров. Однако этот огромный потенциал пока используется сдержанно. Сейчас здесь реализуется 31 проект, в которых предлагается около 5 тыс. квартир. За последние пять лет число проектов выросло всего на 15%, а количество помещений в продаже – на 21%. При этом стоимость недвижимости увеличилась на 104% и достигла 460 тыс. руб. за кв. м, что можно считать средним показателем среди московских округов. Такая динамика указывает на высокий скрытый спрос и делает СВАО одной из самых перспективных территорией для комплексного освоения в долгосрочной перспективе.
«Динамичные территории»: Восток и Юго-Восток
Восточный и Юго-Восточный округа переживают активную фазу трансформации, но по совершенно разным сценариям. ВАО стал настоящим центром строительного бума. За пять лет объем предложения здесь вырос на 179%, а число проектов увеличилось на 93%. На фоне внушительных земельных резервов в 89 гектаров это говорит о высоком интересе девелоперов к местному рынку, который к тому же становится более разнообразным по ценовой вариативности.
В Юго-Восточном округе ситуация противоположная. Предложение сократилось почти вдвое: количество квартир уменьшилось на 46%, но число активных проектов в реализации почти не изменился за пять лет (27 проектов). Все говорит о том, что в ЮВАО стабильно высокий спрос на жилье, который активно «вымывает» квартиры в местных проектах. С учетом внушительного запаса земли в 122 гектара (третий показатель по Москве) резкого скачка цен на 123% за пять лет (первый результат по Москве), ЮВАО однозначно не только останется стабильно востребованной покупателями и девелоперами территории, но и имеет большие перспективы в трансформации рынка в пользу большего разнообразия проектов по классу и формату.
«Крепости спроса»: Юг и Запад
Южный и Западный округа представляют собой зрелые и стабильные рынки. ЮАО демонстрирует сбалансированное развитие: активное освоение 130 гектаров земли подкрепляется высоким спросом. За пять лет количество проектов здесь выросло на 47%, а объем квартир в продаже – на 60%, что сопровождалось уверенным ростом цен на 116%. ЗАО, напротив, развивается в условиях ограниченных земельных ресурсов, которых осталось всего 24 гектара. Впрочем, в ЗАО есть большой запас участков, которые могут стать девелоперскими площадками в будущем. Это стимулирует строительство более дорогих, но очень «плотных» по концентрации «квадратов» на гектар проектов. Несмотря на дефицит земли, объем предложения за пять лет вырос на 43%, а средняя цена увеличилась на 99%, достигнув 645 тыс. руб. за кв. м.
«Золотая клетка»: ЦАО
Центральный округ живет по собственным экономическим законам. Минимальный запас земли в 28 гектаров и сокращение предложения квартир на 25% за пять лет привели к рекордному росту цен. Стоимость квадратного метра здесь увеличилась на 163% и приблизилась к отметке 2 млн руб. При этом в ЦАО самое большое число проектов – 79, что говорит о преобладании небольших клубных форматов. Этот рынок ориентирован на штучные элитные объекты, где главным фактором ценообразования выступает дефицит. Скромный земельный банк, даже потенциальный, свидетельствует о том, что конкуренция за ЦАО будет обостряться, а покупателям клубных домов здесь придется готовится к постоянному росту цен.
«Наше исследование подтверждает: единой стратегии девелопмента для московского рынка нет, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский). – Территории с большими земельными резервами и высокой активностью застройщиков, такие как СВАО и ВАО, подходят для тактических инвестиций в проекты среднего масштаба. Юго-Восточный округ – это стратегический рынок. Текущий дефицит предложения позволяет рассчитывать на быструю капитализацию. Количественная активность девелоперов здесь за последние годы уже качественно преобразовала местный рынок, который стал привлекателен для покупателей не только со скромными бюджетами. Это тренд сохранится. В то же время локации с минимальным запасом земли, например ЦАО и ЗАО, остаются полем для нишевых, эксклюзивных форматов, где высокая стоимость входа компенсируется уникальностью продукта. Для сбалансированного развития города важно, чтобы освоение новых территорий сопровождалось созданием социальной и транспортной инфраструктуры. Это поможет избежать резких ценовых скачков и выровнять градостроительные перспективы разных районов».
