Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос на 31% в I квартале 2025 года, достигнув 136 млрд рублей, но доля классических инвесторов как покупателей сократилась до рекордных 15–20%. Рынок движется вопреки логике: рост обеспечили бизнес и госструктуры, скупающие объекты для собственных нужд под давлением арендного дефицита и высокой ключевой ставки
Рынок офисной недвижимости Москвы в 2025 году демонстрирует парадоксальную динамику: на фоне снижения объемов аренды на 50% в первом квартале, спрос на покупку офисов концентрируется в трех ключевых сегментах — бизнес, государство и частные инвесторы. Дефицит качественных объектов достиг исторического минимума — вакантность офисов класса А в столице упала до рекордных 4.6%, а инфляция строительных затрат выросла на 18% за год, что существенно переформатирует стратегии покупателей.
Корпоративный сектор формирует почти половину всех сделок. Крупные компании, особенно в IT, финансах и промышленности, активно выкупают помещения для собственных нужд, стремясь избежать роста арендных ставок, которые за 2024 год увеличились на четверть. Яркие примеры включают приобретение "Яндексом" 121 тыс. м² в Москве и покупку РЖД башни в "Москва-Сити".
Этот тренд усиливается развитием гибридных форматов: коворкинги, террасы, торговые галереи становятся обязательными элементами офисных пространств. Как отмечает Никита Константинов, коммерческий директор бизнес-центра Rublevo Business Park, локации за МКАД перестали быть компромиссом, превратившись в осознанный выбор для баланса стоимости и функциональности. В проектах подобного формата средняя площадь проданных лотов выросла на 30%, достигнув 130 м², что подтверждает спрос на комплексные решения.
Государственные структуры обеспечивают треть сделок, демонстрируя беспрецедентную активность. В 2024 году они вложили 397 млрд рублей в коммерческую недвижимость, что на 180% превышает показатели предыдущего года. В текущем году фокус сместился на создание офисных хабов для министерств и госкорпораций. Ключевыми мотивами стали требования к безопасности данных, бюджетной эффективности покупки в рассрочку с первым взносом всего 10%, а также доступность транспортной инфраструктуры. По словам эксперта, этот спрос особенно заметен в проектах, расположенных у будущих станций метрополитена.
Частные и институциональные инвесторы, чья доля сократилась до 15-20% из-за ключевой ставки ЦБ на уровне выше 20%, адаптировали свои стратегии. Они фокусируются на малых лотах площадью до 100 м², которые составляют почти половину сделок и предназначены для аренды стартапам или профессиональным услугам. 90% таких сделок в Москве используют рассрочку, а ориентация на "инфраструктурный дивиденд" — рост цен на 30-35% после ввода новых станций метро — стала ключевым критерием выбора. В проектах бизнес-класса инвесторы активно приобретают помещения с панорамными видами и высокими потолками, которые демонстрируют рост стоимости выше рыночных 16.2% в год.
География спроса претерпевает значительные изменения. Районы вдоль строящихся линий метро, такие как Троицк и Рублево-Архангельское, демонстрируют рост цен на 8-10% в год. Бизнес-парки за МКАД привлекают корпорации сочетанием цены и логистики, где стоимость квадратного метра остается на 45% ниже аналогов в ЦАО даже после роста до 260 тыс. рублей. Mixed-use комплексы с торговыми галереями от 5.5 тыс. м² и экосервисами становятся новым стандартом, подтверждая переход от изолированных офисов к многофункциональным средам.
«Во втором полугодии 2025 года вероятны три сценария развития. Последовательное снижение ключевой ставки не менее, чем до 15% может оживить инвестиционный сегмент, усилив конкуренцию за лоты площадью до 500 м². Государство продолжит скупку объектов класса А для ведомств, особенно в проектах с транспортной доступностью. Бизнес усилит тренд на "офис как сервис" с акцентом на экологичность и умную инфраструктуру. Главный парадокс года сохранится: рынок аренды будет сокращаться, тогда как рынок покупки продолжит рост, объединяя бизнес, ищущий среду для консолидации команд, государство, стремящееся к контролю над активами, и инвесторов, делающих ставку на точки роста в периферийных локациях. Их объединяет отказ от шаблонов в пользу адаптивных решений, формирующих новую карту офисной недвижимости столицы», - заключает Никита Константинов.
