Author: NDV

По данным департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам января спрос на первичном рынке жилья в границах старой Москвы снизился в два раза. По итогам месяца зарегистрировано 3,9 тыс. сделок, что на 53% меньше, чем в декабре 2023 г. При этом в годовой динамике отмечается рост на 2%.

В сравнении с тем же периодом прошлого года падение увеличилось на 22 п.п. Продажи в январе 2023 г. на 31%, были меньше, чем в декабре 2022 г.

Как и ожидалось, больше всего в ситуации ухудшения условий по льготной ипотеке пострадал комфорт-класс – продажи квартир снизились на 56,2% по сравнению с уровнем декабря 2023 г. Об этом еще больше свидетельствует и снижение доли ипотечных сделок на 6,8%, с 90,3% в декабре 2023 г. до 83,5% в январе 2024 г.

В бизнес-классе количество сделок уменьшилось на 48,8%, в премиум – на 44,4%. Вместе с тем по сравнению с прошлым годом во всех классах, кроме комфорт-класса, сохраняется рост. Так, в бизнес-классе по отношению к январю 2023 количество сделок больше на 83%, в премиум-классе – на 104,8%. В комфорт-классе – снижение на 27,9%.

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», в экспозиции старой Москвы представлено 2,5 млн кв. м вторичной недвижимости и 33,4 тыс. лотов. Основная доля предложения приходится на десять районов, которая составляет 35,8%.

Открывают рейтинг Раменки, где сконцентрировано 7,5% от общего объема предложения вторичной недвижимости в столице. В реализации в этом районе находится 186,1 тыс. кв. м и 1,6 тыс. квартир и апартаментов. Второе место занял район Хамовники с долей в 6,5%. Здесь покупателям доступно 160,4 тыс. кв. м и 877 лотов. В тройке находится Пресненский район с долей 6,2%. Здесь в реализации на вторичном рынке представлено 1,3 тыс. лотов общей площадью 154,1 тыс. кв. м.

В топ-10 также попали Хорошево-Мневники (76,5 тыс. кв. м, 1 тыс. лотов), Очаково-Матвеевское (62,3 тыс. кв. м, 627 лотов), Даниловский (56 тыс. кв. м, 876 лотов), Тверской (55,4 тыс. кв. м, 449 лотов), Хорошевский (54,7 тыс. кв. м, 659 лотов), Басманный (43,5 тыс. кв. м, 425 лотов) и Можайский (39,3 тыс. кв. м, 573 лота). 

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Профицит вторичных лотов именно в этих десяти локациях Москвы обусловлен в первую очередь престижностью районов, а, следовательно, и более высокой стоимостью. Средняя цена «вторички» здесь начинается от 24,6 млн руб. в то время, как средний бюджет покупателей в текущих условиях, как правило, составляет от 10 до 13 млн руб.».

Минимальный объем предложения на вторичном рынке приходится на менее престижные и более бюджетные локации, в которых отмечается активное вымывание дешевых объектов. Так, в список районов старой Москвы с дефицитом «вторички» в каждом входят Силино (3,2 тыс. кв. м, 52 лота) и Старое Крюково (3,4 тыс. кв. м, 82 лота), а также Внуково (1,5 тыс. кв. м, 30 лотов), Капотня (1,5 тыс. кв. м, 27 лотов) и Восточный (1 тыс. кв. м, 17 лотов). Средняя цена квартир и апартаментов в этих пяти районах начинается от 11 млн руб. 

В «НДВ Супермаркет Недвижимости» проанализировали сделки на вторичном рынке недвижимости, проведённые в январе 2024 г., и отметили, увеличение доли собственников готовых предлагать скидку для минимизации срока экспозиции лота. По данным компании, спрос на оперативную продажу увеличился на 5% по сравнению с показателями конца 2023 г. В дальнейшем доля «быстрых» сделок может вырасти еще на 3-5%.

Особенно ярко данный тренд наблюдался в период пандемии в 2020 г., когда в условиях самоизоляции многие старались сократить до минимума встречи с другими людьми из-за сложной эпидемиологической ситуации, но не были готовы отказаться от продажи недвижимости. Повышенная динамика спроса на услуги риелторов с условием быстрой реализации отмечалась и в 2022 г. Тогда собственники, планирующие переезд за границу, соглашались пойти на уступки и существенно снижали цену.

Комментирует Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В условиях заградительных для большинства потребителей ипотечных ставок на «вторичку» — в среднем 17-18% — и высоких ежемесячных платежей, которые часто достигают 200 и даже 300 тыс. руб., спрос на жилье снижается. Опасаясь еще большего сокращения покупательского интереса и падения цен, продавцы охотней идут на дисконт. Для быстрой реализации собственники снижают цену лота в среднем на 10-15% в зависимости от района и внутренних характеристик квартиры».

Среди собственников, готовых быстро реализовать квартиру, но по стоимости ниже рыночной, также есть и те, кто собирается в ближайшее время купить первичную недвижимость. Чаще всего это люди, которые долго искали и наконец нашли подходящую квартиру, поэтому торопятся продать старую, чтобы использовать полученные средства на покупку и не упустить выбранный вариант в новостройке.

Основная доля покупателей «вторички», готовых на сделку в кратчайшие сроки — это инвесторы, которые планируют дальнейшую перепродажу. Они подбирают подходящий и потенциально прибыльный лот исходя из локации объекта, проводят ремонт и перепродают квартиру на несколько миллионов дороже. Кроме этого, на быструю сделку готовы выйти покупатели с наличными средствами.

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», в границах старой Москвы в экспозиции находится 1,1 млн кв. м и 25,2 тыс. квартир в новостройках комфорт-класса. За месяц общий объем предложения по площади в сегменте увеличился на 15,3% и на 14,4% по количеству лотов.

В нескольких районах старой Москвы в январе в реализацию вышли новые корпуса в уже существующих проектах, что привело к росту предложения. Максимальный рост в январе отмечается в районе ЗелАО Крюково в 5,5 раз (на 459,8%), в котором в реализацию вышло три новых корпуса в одном проекте. Здесь в экспозиции представлено 13,2 тыс. кв. м. Второе место в рейтинге занимает Старое Крюково, в котором предложение комфорт-класса выросло в 2,1 раза (на 114%) после выхода нового проекта. В этой локации в продаже находится 4,3 тыс. кв. м. Замыкает тройку лидеров район Коптево с ростом в два раза (на 109,2%) после выхода двух новых корпусов. В экспозиции района представлено 8,4 тыс. кв. м.

Также заметный рост объема предложения в новостройках комфорт-класса зафиксирован в районах Ярославский (+61,2%), Метрогородок (+58,6%), Чертаново Центральное (+48,8%), Кунцево (+44%), Текстильщики (+40%), Северное Медведково (+36,2%) и Лефортово (+30,9%).

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В январе застройщики массового сегмента не потеряли свою активность. В продажу поступило четыре новых проекта, которые реализуются по аукциону, и восемь новых корпусов в уже реализующихся проектах».