Покупка комнаты в коммунальной квартире – это всегда компромисс между ценой и комфортом. Формально это жильё в квартире с частичной собственностью (выделенная комната) и общей инфраструктурой (санузлы, кухня, коридоры), где проживает несколько семей. Такие сделки требуют от покупателя внимательности, правовой подготовки и оценки потенциальных рисков.
Перед тем как выйти на сделку, необходимо определить форму собственности: отдельный это объект или долевая собственность. Также нужно проверить правоустанавливающие документы: выписку ЕГРН; договор основания (приватизация, купля-продажа, наследство и т.п.); отсутствие обременений, запретов, судебных споров.
Кроме того, важно изучить состав собственников и проживающих: посмотреть выписку из домовой книги; справку о зарегистрированных лицах; выяснить наличие несовершеннолетних, больных, с зависимостями или лиц с ограниченной дееспоспобностью – требуют повышенного внимания. Возможно напряженное проживание с такими соседями.
«Обязательно нужно проверить оплату ЖКУ: попросить предоставить выписку из лицевого счёта; убедиться в отсутствии долгов по коммунальным платежам; выяснить, разделены ли лицевые счета (часто – один общий на всю квартиру если это доля)», – отмечает Елена Мищенко.
Также необходимо оценить техническое и санитарное состояние общих зон, провести предварительную беседу с соседями.
Если покупка коммуналки рассматривается как инвестиционное жилье – стоит просчитать доходность и ликвидность, особенно в контексте сдачи в аренду. Выгодно покупать комнату в доме под реновацию. В результате сноса вместо комнаты можно получить отдельную квартиру. Либо если есть перспектива продажи всей квартиры, можно заработать от 30-40% на вложенные средства.
Среди основных рисков при покупке комнаты в коммуналке эксперт НДВ назвала следующие: человеческий фактор; сложности с управлением и ремонтом; конфликты по оплате ЖКУ; правовые сложности; низкую ликвидность и ограниченный круг покупателей.
«Покупка комнаты в коммунальной квартире – это инструмент решения жилищного вопроса, а не долгосрочная инвестиция. (Исключение перспектива продажи целиком квартиры или дом под реновацию). Главное правило – проверить не только юридическую чистоту объекта, но и бытовую совместимость с соседями. Для аренды или временного проживания – возможно. Для комфортной жизни – только если условия квартиры и соседи вас полностью устраивают», – подытожила Мищенко.
