За последние пять лет москвичи фактически переписали правила игры на первичном рынке жилья. Если в 2021 году почти каждый второй покупатель выбирал квартиру по рендеру — на стадии котлована, то к 2025 году предпочтения кардинально изменились. Специалисты CORE.XP уточняют, что в целом за период с 2020-го по 2025 год структура спроса по стадиям готовности выглядела так: около 31% сделок в среднем приходилось на котлован, 33% — на нижние этажи, еще по 18% — на верхние этажи и на дома с ведением отделочных работ. Однако внутри этих блоков за рассматриваемый период происходили значительные трансформации.
Так, 2020 год демонстрировал привычную схему: около 34% сделок приходилось на котлован, еще 28% — на дома с возводимыми верхними этажами и примерно четверть — на проекты с отделкой. Покупатели были готовы ждать, закладывая в собственные стратегии горизонт 2–3 года.
Следующий год, 2021-й, стал пиком доверия к котловану: сделки на данной стадии превысили 50%, а вот доля нижних этажей осталась скромной — около 16%. Причинами такой динамики стали привлекательные условия по ипотеке, дефицит предложения, а также ожидание дальнейших ценовых изменений. Более того, важным маркером стала и уверенность, что приобретение на старте — самая выгодная стратегия.
Однако уже к этому периоду рынок недвижимости проживал трансформации — из-за перехода на эскроу-счета был сокращен разрыв цен между котлованом и вводом в эксплуатацию: например, в массовом сегменте уже в 2020 году разница составляла около 8%. Таким образом, для инвестора приобретение на котловане пока еще оставалось выгодным вариантом.
Масштабные перемены были зафиксированы в 2022 году, именно в этот период впервые наиболее популярным стало приобретение объектов недвижимости на стадии нижних этажей — на нее пришлось 45% сделок, в то время как показатель на котловане — 31%. В 2023 году тренд закрепился — на нижние этажи пришлось уже 43% сделок, при этом котлован просел до 19,5%. В современных реалиях, в 2024 и 2025 годах, рынок нашел баланс: доля котлована стабильно удерживается на уровне 25–28%, а доля нижних этажей — 35–42%.
В CORE.XP подводят итог: за 4 года первичный рынок пережил масштабные изменения от полноценной веры в котлован до популярности проектов, где уже виден каркас и часть фасадов, а до ввода остается 1,5–2 года. Сегменты «верхние этажи» и «идёт отделка» в сумме дают примерно те же 36%, что и 4 года назад, — вокруг 18% каждый. Здесь заметна лишь плавная коррекция: доля покупок на стадии возведения верхних этажей сокращается с 28% в 2020-м до 13% в 2025-м, а на стадии отделки, наоборот, закрепляется чуть ниже 20%.
Одними из главных причин, по которым стадия котлована потеряла свою монополию на выгоду, стали сокращение ценового бонуса за ранний вход, так как девелоперы теперь работают по эскроу-счетам; изменение психологии покупателей — лишь 10–15% клиентов сейчас готовы покупать жилье на самом раннем этапе, большинство предпочитает видеть реальный объем работ и степень готовности объекта; третьей причиной стало сокращение сделок в целом в условиях дорогой ипотеки — покупатели уже не готовы ждать выдачи ключей слишком долго. Примечательно, что к новым реалиям адаптируются и сами девелоперы: переносят момент старта продаж ближе к готовности и активнее инвестируют в проектирование концепций, которые покупатель может «прочитать» уже на первых этажах.
Относительно дальнейших перспектив: данные 2025 года свидетельствуют о формировании новой нормы. Сейчас около 42% сделок приходится на нижние этажи, 25% занимает котлован, а 13% и 20% — верхние этажи и отделка. Эксперты CORE.XP прогнозируют, что в ближайшие годы основным драйвером останутся стадии от возведения первых этажей до завершения основного объема строительно-монтажных работ. При этом такая тенденция устроит и покупателей, и девелоперов — для первых это гарант уверенности в сроках и качестве, у вторых появляется возможность оптимально планировать денежный поток, исключая демпинг на ранних стадиях. Котлован, в свою очередь, будут выбирать опытные инвесторы с точной оценкой рисков, либо покупатели объектов в дефицитных локациях.
«Рынок прошел путь от азартной охоты за котлованами к осознанной стратегии “умеренно раннего” входа, — отмечает Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. — Современный покупатель хочет видеть реальный прогресс. В выигрыше остаются те девелоперы, кто делает ставку не на короткий дисконт, а на долгую ценность — сильную архитектуру, честную инженерную составляющую и продуманную среду. Именно такие проекты сегодня формируют ядро спроса и будут определять облик Москвы в ближайшие годы».
