Tag: сегмент

CORE.XP: Инвестиции в российскую недвижимость в 2025 году составят около 1 трлн рублей

Posted on

Москва, 1 декабря, — По предварительным оценкам CORE.XP, в 2025 году общий объем инвестиций в недвижимость России составит около 1 трлн руб., что на 24% ниже, чем в 2024 году. Снижение обусловлено общей корректировкой рынка и ослаблением активности в отдельных сегментах.

Рынок площадок под жилье: падение на 52%

Сегмент площадок под жилищное строительство продемонстрировал наиболее существенное снижение — объем инвестиций сократился вдвое, до 194 млрд руб. Давление оказала динамика продаж в жилом секторе в первой половине года.

Коммерческая недвижимость: сокращение на 11%

Инвестиции в коммерческую недвижимость сократились на 11% г/г, составив 806 млрд руб. При этом спрос со стороны конечных пользователей снизился на 33%, тогда как инвестиционная активность профессиональных инвесторов увеличилась на 11%.

Рост доли девелоперских проектов до 46%

На фоне ограниченного предложения готовых качественных объектов вырос интерес к инвестициям на стадии девелопмента. Доля таких вложений достигла 46% (+12 п.п.). В структуре девелопмента офисы заняли 53% (+7 п.п.). Производственно-складской сегмент — 32% (-15 п.п.).

Динамика по секторам

•Офисы: снижение инвестиций на 20% г/г.

•Складская недвижимость: снижение на 10% г/г.

•Ритейл: показатели остались на уровне прошлого года.

•Гостиницы: наиболее стремительный рост — увеличение объема инвестиций в 2,4 раза г/г.

Региональный капитал демонстрирует снижение активности: в сегменте площадок под жилье его доля сократилась на 11 п.п. (до 25%), в коммерческой недвижимости — на 6,5 п.п. (до 4,3%).

Прогноз CORE.XP на 2026 год

Рынок ожидает сохранения высоких ставок финансирования, однако допускает умеренное снижение ключевой ставки, что по мнению CORE.XP поддержит плавное снижение ставок капитализации и обеспечит стабильность доходности.

В 2026 году прогнозируется умеренная корректировка инвестиционного объема до 800–900 млрд руб. Наиболее востребованными сегментами останутся офисная и складская недвижимость. Дополнительно ожидается рост инвестиционной активности в секторе центров обработки данных (ЦОД) и дальнейшее развитие интереса к гостиничному рынку.

«Ожидаем умеренную коррекцию объема инвестиций до 800–900 млрд руб. в 2026 году. При этом сдержанный оптимизм на понижение ключевой ставки формирует ожидания умеренного прогноза на понижение ставок капитализации и стабильной доходности. В 2026 году офисы и склады продолжат пользоваться спросом среди инвесторов, а также ожидаем появления инвестиционных сделок в сегменте ЦОД и роста инвестиций в гостиничный сегмент», — прокомментировала Ирина Ушакова, старший директор, руководитель инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP.

CORE.XP: Fashion-сегмент сформировал половину закрытий в торговых центрах Москвы в III квартале 2025 года

Posted on

Данные демонстрируют дальнейший рост ротации арендаторов и увеличение свободных площадей, на фоне чего особенно выделяется динамика fashion-сегмента — именно он сформировал 50% всех закрытий в столичных торговых центрах. Это на 12 п.п. выше, чем во II квартале.

Такое резкое увеличение доли закрытий отражает продолжающееся структурное изменение в секторе розничной торговли: усиление онлайн-каналов, экономию потребителей и корректировку стратегий сетевых ритейлеров.

Категория «Одежда, обувь и аксессуары» стала ключевым драйвером закрытий:

• 50% всех закрытых точек — fashion-бренды;

• доля закрытий значительно превышает долю открытий в этом же сегменте;

• рост ротации касается как международных, так и российских сетей.

Среди примеров — закрытие магазина спортивной обуви Urban Vibes и ряда точек сетевых fashion-операторов, оптимизирующих портфели.

«Текущая структура закрытий отражает серьёзную трансформацию fashion-сегмента. Ритейлеры пересматривают эффективность своих точек и оптимизируют форматы, которые сильнее всего испытывают давление со стороны онлайн-торговли. При этом спрос на качественные помещения сохраняется, но требования к локации и экономике объекта становятся заметно строже», — говорит Евгения Прилуцкая, директор и руководитель отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP.

Сегмент общепита показал противоречивую динамику: на него приходится 10,5% закрытий, при этом его доля в открытиях вдвое выше.

Высокая текучка объясняется активной сменой концепций, особенно в сегменте фаст фуда, и смещением потребительского интереса в сторону азиатской кухни — 32% всех открытий общепита в квартале пришлись на азиатские концепции.

Рынок фиксирует рост свободных площадей. Доля вакантных помещений в московских торговых центрах достигла 5,8%, увеличившись на 0,7 п.п. за квартал и на 1,1 п.п. — с начала года.

Максимальная доля свободных площадей наблюдается в районных ТЦ — 13,2%, что связано с перераспределением трафика и закрытием нескольких крупных арендаторов.

Аналитики отмечают, что тренд на рост свободных площадей продолжится: по прогнозу CORE.XP, к концу 2025 года показатель достигнет 6,2%, а в 2026 году — 8,3%.

Открытия новых ТЦ и рекордный темп прироста площадей. Несмотря на рост вакантности, рынок показывает рекордные темпы ввода новых торговых центров: за три квартала открыто 109 тыс. кв. м — больше, чем за весь 2024 год, в III квартале открылось 3 качественных объекта: Грис Молл, торговая галерея в МФК «Прокшино» и ОМА, средний размер нового ТЦ — 9,6 тыс. кв. м, 74% открытий в 2025 году — объекты районного формата.

За первые три квартала 2025 года на российский рынок вышли 11 иностранных брендов — на восемь меньше, чем годом ранее. В III квартале было зафиксировано лишь два новых выхода.

55% всех новых международных брендов пришлись на fashion-сегмент, однако в целом активность зарубежных компаний остаётся ниже показателей 2022–2024 годов.

Инвестиции в недвижимость России снизились за 9 месяцев на 20%

Posted on
  • Больше всего инвестиций с начала 2025 года пришлось на офисы — в январе-сентябре в сегмент было вложено порядка 257 млрд руб. Это более трети (41%) от общего объема инвестиций в недвижимость России. За год объем вложений в офисную недвижимость вырос на 12%.

  • На втором месте по объему инвестиций в 2025 году — сегмент складской недвижимости, в который было вложено 124 млрд руб. в январе-сентябре 2025 года. При этом именно складской сегмент продемонстрировал самое значительное падение (-39% г/г) среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Это снижение оказалось более существенным, чем в других сегментах на фоне коррекции арендных ставок.

  • Объем инвестиционных сделок в ритейле снизился на 10% — до 67 млрд руб. При этом 38% сделок по покупке торговой недвижимости было заключено за пределами столицы: Санкт-Петербурге, Красноярске, Нижнем Новгороде, Уфе, и т.д.

  • Вложения в сегмент гостиниц, напротив, выросли вдвое — до 45 млрд руб. Треть объема обеспечили две крупные сделки. 73% вложений было сделано в уже работающие гостиницы, 27% — в девелопмент новых объектов и редевелопмент.

Объем вложений в коммерческие объекты в большей степени снизился со стороны конечных пользователей — до 198 млрд руб. (-9% г/г), по сравнению с инвесторами — до 310 млрд руб. (-5% г/г).

На долю площадок/площадей под жилье пришлось 20% от общего объема инвестиций в недвижимость России. В сегменте продолжается существенное снижение вложений — на 50% г/г, до 125 млрд руб. на фоне уменьшения спроса на рынке жилой недвижимости под влиянием высоких ипотечных ставок.

По итогам годам общий объем инвестиций в недвижимость России может составить 800-1000 млрд руб. (-30% к результату 2024 года).

«На фоне сохранения сравнительно высоких процентных ставок инвестиционная активность остаётся на умеренном уровне. По итогам первых 9 мес. 2025 года объём инвестиций в недвижимость снизился на 20% — до 633 млрд руб., главным образом за счёт сокращения девелоперами активности во вложениях в площадки под жильё (–50% г/г). В коммерческой недвижимости также наблюдается снижение, но в большей степени среди активности конечных пользователей (-9% г/г), объем инвестиционных сделок сократился всего на 5% г/г. CORE·XP сохраняет прогноз по годовому объёму инвестиций в недвижимость в 2025 году на уровне 800–1000 млрд руб. (-30% относительно 2024 года).» — Ирина Ушакова, Старший директор, руководитель инвестиций, рынков капитала и аналитики.

Эксперты рассказали, как меняется структура продаж новостроек после снижения ключевой ставки

Posted on

Так, ее объем в сентябре 2025 вырос на 3% по сравнению с августом, а доля рыночных программ в выдачах заметно увеличилась. В октябре этот рост продолжился.

Одновременно с этим эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что часть застройщиков уже с лета 2025 года начала корректировать условия предоставления рассрочек — сокращать сроки, повышать первоначальные взносы и убирать беспроцентные опции.

Таким образом, снижение ключевой ставки вернуло конкурентоспособность классической рыночной ипотеке относительно программ рассрочек и 100%-ной оплаты. В перспективе эксперты жилого направления CORE.XP прогнозируют рост одобрений и объемов выдачи рыночных ипотек, а также частичное возвращение покупательской доли от наличных и рассрочек в пользу ипотечных сделок, особенно в массовом и комфорт-сегментах.

Аналитики жилого направления CORE.XP рассказали о структуре распределения способов покупки новостроек по классам жилья.

В комфорт-классе сделки с ипотекой традиционно занимают высокую долю. На льготную ипотеку приходится 40–50%, рыночная ипотека составляет 5–10% от общего объема сделок. Именно в этом сегменте эффект снижения ключевой ставки проявляется более заметно: чтобы компенсировать падение доли ипотечных сделок по стране, застройщики активно предлагают гибкие программы рассрочек — с их использованием было совершено 25–35% покупок. Около 10–20% покупателей приобретали квартиры за счет собственных средств.

В бизнес-сегменте значительная доля покупателей использует наличные (15–30%) и ипотеку (35–45%). Программами рассрочек пользуются 15–25% покупателей. 3–7% приходится на сделки с использованием льготной ипотеки.

Самая высокая доля использования собственных средств отмечается в классах «премиум» (45–65%) и «де-люкс» (60–85%). Рыночная ипотека используется значительно реже, чем в комфорт- и бизнес-классе, и составляет 25–40% в премиум-сегменте и 15–30% в делюкс-сегменте. Программы рассрочки являются непопулярным способом покупки в этих классах: 5–12% в премиум- и всего 0–8% в делюкс-классе. Льготная ипотека встречается крайне редко и занимает не более 3% в общей структуре сделок.

Эксперты жилого направления CORE.XP отмечают, что при повторном снижении ключевой ставки доля и объем выдачи рыночной ипотеки продолжат расти: банки будут снижать ставки вслед за ЦБ, конкуренция усилится, и часть спроса перейдет от оплаты собственными средствами и рассрочек в ипотеку, особенно в массовом и комфорт-сегментах.

«Для рынка рассрочек от застройщиков возможны два сценария развития. В том случае, если банки вернутся к активному кредитованию девелоперских проектов, продемонстрировав рост доверия, многие компании пересмотрят механизм выдачи рассрочек: сократят сроки предоставления и повысят первоначальный взнос, делая этот инструмент менее доступным. Если же проектное финансирование останется ограниченным, рассрочки сохранятся как инструмент продаж, но существенно ужесточатся условия выдачи, что уже наблюдается с лета 2025 года», — говорит Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

В сегменте премиум- и делюкс-класса доля покупок за счет наличных останется высокой: покупатели с крупным капиталом предпочитают использовать собственные средства и менее чувствительны к ипотечным ставкам. В среднесрочной перспективе по мере снижения ключевой ставки часть накоплений может перераспределиться в сделки с привлечением ипотечных средств. Скорость и масштаб перераспределения будут зависеть от банковской конкуренции и от того, насколько быстро банки снизят ставку по ипотеке.

К концу сентября 2025 года объем средств населения на банковских счетах остается на рекордном уровне и составляет порядка 62–63 трлн руб., что на несколько процентов выше показателей начала года. Вслед за снижением ключевой ставки банки начали снижать проценты по вкладам.

По мнению экспертов жилого направления CORE.XP, в краткосрочной перспективе даже при снижающихся процентах тенденция на размещение средств на депозитах у населения сохранится: объем сбережений остается высоким, так как вклады считаются надежным и ликвидным инструментом, приносящим стабильный доход, а привычка сберегать сохраняется. В среднесрочной перспективе по мере дальнейшего снижения ставок по депозитам и в случае удешевления ипотечных кредитов часть накоплений может перейти в сектор недвижимости, особенно в сегменты с видимым потенциалом роста капитала. Однако массового спроса на жилье наблюдаться не будет, и значительная часть денежных средств останется на депозитах до тех пор, пока инфляционные ожидания потребителей не стабилизируются окончательно.

  1   2   3  »

Пользовательское соглашение

Опубликовать
Яндекс.Метрика