Метка: новостройка

На локальных рынках московских новостроек всё чаще происходит смена классов: новинки проектов массового сегмента и бизнес-класса уступают место премиальным и высокобюджетным «премьерам». Аналитики компании «Метриум» выделили 10 районов «старой» Москвы, где по итогам анализа стартов новых проектов наблюдается наиболее выраженная «премиализация».

Эксперты компании «Метриум» изучили локальные рынки московских новостроек в разрезе отдельных районов. Целью исследования было выяснить, какие районы за последние 10 лет становятся всё более премиальными с точки зрения нового предложения. Для этого специалисты сравнили новинки, появлявшиеся на районных рынках в период с 2016 по 2020 год включительно, с проектами, вышедшими в последующие пять лет – с 2021 по 2026 год. Аналитики выделили районы, где в прежние годы чаще встречались «премьеры» бизнес-класса или массового сегмента, однако в следующую пятилетку они сменились новыми проектами преимущественно премиального или более высокого уровня. Всего было найдено 10 районов в «старой» Москве, где прослеживается тенденция к «премиализации» локального рынка новостроек.

Ярким примером этой тенденции служит Пресненский район Москвы. Во второй половине 2010‑х годов среди 15 вышедших здесь премьер насчитывалось три проекта бизнес-класса, пять – высокобюджетного сегмента и семь – премиум-класса. В следующую пятилетку – с 2021 по 2026 год – в районе появилось 16 новых премьер, из которых только одна относилась к бизнес-классу, семь – к высокобюджетному сегменту и восемь – к премиальному. Таким образом, этот район не только укрепляет свой статус премиального, но и становится ещё более элитным.

«Пресненский район находится в Центральном административном округе, однако он очень обширен по своей географии, из-за чего в предыдущие годы была довольно пёстрая картина местного рынка новостроек с точки зрения их класса, – комментируют эксперты MR Analytics. – Со временем число площадок в этом районе ЦАО постепенно начало исчерпываться. С другой стороны, девелоперы знали, что именно у этого района большой потенциал для повышения класса местных проектов – за счёт близости к Кремлю и того, что здесь находится главный деловой центр столицы Москва-Сити. Этот центр продолжил расти, привлекать покупателей и инвесторов с большими бюджетами. Конечно, главным очагом и драйвером роста Пресненского района с точки зрения локального рынка новостроек стала Москва-Сити. Здесь появляются новые проекты высокого сегмента, такие как небоскрёб премиум-класса «ОНЕ» – последний проект, который построят в «старых» границах Москва-Сити».

Ещё один центр «премиализации» – Можайский район на западе Москвы. В период с 2016 по 2020 год здесь состоялось восемь премьер, среди которых шесть относились к бизнес-классу и два проекта – к массовому сегменту рынка. В последующую пятилетку – с 2021 по 2026 год – в этом районе стартовало только четыре проекта бизнес-класса, ни одного проекта массового сегмента и два проекта премиум-класса – впервые на этом локальном рынке. В ближайшее время ожидается запуск еще одного премиального проекта, расположенного в непосредственной близости от кварталов «СЕТ» и «Веер» от MR.

«На рынке новостроек Москвы именно Западный административный округ в последние годы стал главным направлением роста числа не только премиальных, но и высокобюджетных проектов, – отмечает Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити» в Можайском районе). – Кутузовский проспект по праву можно назвать второй «золотой» милей столицы. Конкуренция здесь особенно остра: предложение в этих сегментах достигло исторического максимума, а покупатели всё чаще выбирают локации с оптимальным соотношением цены и качества. При этом старт новых проектов в более близких к центру районах затруднен сложившейся застройкой и транспортной инфраструктурой, что способствует расширению предложения премиального жилья дальше на запад, в частности в Можайском районе. Наш проект «Кутузов Сити» как раз реализуется в такой перспективной точке Западного округа».

В Даниловском районе, который находится в Южном административном округе, общее число премьер также выросло: с 2016 по 2020 год их насчитывалось 11, а в последующие пять лет – 19. При этом новостройки бизнес-класса по-прежнему активно появляются – в первой пятилетке их было восемь, а во второй стало даже немного больше (11). В то же время в этом районе вдвое увеличилось количество проектов премиум-класса – с трех до шести – и, что еще более важно, появился один проект высокобюджетного сегмента, что также делает этот район более «премиальным», чем прежде.

Другим ярким примером служит район Раменки. С 2016 по 2020 год здесь появилось в продаже 11 премьер, большая часть которых относилась к сегменту бизнес-класса (шесть проектов). Ещё два проекта принадлежали к высокобюджетному сегменту, один – к массовому и два – к премиум-классу. В период с 2021 по 2026 год картина изменилась. Число премьер в сегменте бизнес-класса сократилось вдвое – появилось только три новых проекта. Уменьшилось и количество высокобюджетных «стартов» до одного. В то же время за эту пятилетку на рынке не появилось ни одного проекта массового сегмента, а число премиальных премьер выросло в два раза – до четырех.

Интересная динамика отмечается в районе Хорошёво-Мнёвники. За пятилетие с 2016 по 2020 год включительно здесь состоялось 11 премьер на локальном рынке новостроек, среди которых подавляющее большинство относилось к сегменту бизнес-класса – восемь проектов. Также в этот период был представлен один высокобюджетный проект и два проекта премиум-класса. В пятилетие с 2021 по 2026 год число новых проектов бизнес-класса сократилось вдвое – до четырех, а количество новых проектов премиум-класса выросло с двух до трех. В частности, стартовал премиальный проект «ДЖОЙС».

Тенденция «премиализации» прослеживается не только в районах с большим количеством «премьер», но и там, где новые проекты выходят относительно редко, и тем не менее структура местного рынка претерпевает заметные изменения. Например, в районе Преображенское на востоке Москвы с 2016 по 2020 год состоялась лишь одна премьера в бизнес-классе. В последующие пять лет (с 2021 по 2026 год) здесь вышли два новых проекта бизнес-класса и, кроме того, появилось два проекта премиум-класса. В районе Нагатинский Затон, где долгие годы доминировали продажи проектов комфорт- и бизнес-класса, а с 2016 по 2020 год не было вообще премьер, с 2021 по 2026 год в продаже появилось сразу два проекта премиум-класса.

«В целом Южный административный округ Москвы за последние годы сильно преобразился, – рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных ЖК Dream Towers и «Дрим Рива» в Нагатинском затоне). – Самым ярким примером масштабного редевелопмента и повышения качества городской среды является Нагатинский полуостров, который входит в состав района Нагатинский Затон. Здесь появился крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров мечты», развиваются проекты прибрежной инфраструктуры, такие как Южный речной вокзал и первый в Москве пляжный курортный комплекс Dream Beach Club. Также здесь организованы крупнейшие ландшафтные парки. В центре всей этой новой инфраструктуры мы реализуем наши проекты на всей территории полуострова, которые относятся к премиум-классу, – Dream Towers и «Дрим Рива». В целом Нагатинский полуостров – это яркий пример того, как сначала создаются условия для «премиализации», а потом начинаются старты проектов более высокого класса».

Тенденция также отмечается в Беговом районе. Здесь с 2016 по 2020 год среди новинок насчитывалось четыре проекта бизнес-класса и только один премиум-класса. В последующую же пятилетку (после 2021 года) в этом районе не появилось ни одного нового проекта бизнес-класса, но вышли в продажу сразу два новых проекта премиум-класса, включая жилые башни второй и третьей очередей строительства многофункционального комплекса «СЛАВА».

В районе Аэропорт с 2016 по 2020 год в продаже появился один проект бизнес-класса и один массового сегмента. В последующую пятилетку на рынке не вышло ни одного массового проекта, зато появилось ещё два проекта бизнес-класса и сразу три проекта премиум-класса.

Другой пример – Гагаринский район на юго-западе Москвы. Эта территория достаточно плотно застроена, поэтому новинки здесь в целом редки. Но даже несмотря на это, их структура по классам заметно изменилась. Если с 2016 по 2020 год здесь был только один новый проект, и он относился к бизнес-классу, то в последующие пять лет в продаже появился один проект премиум-класса. Что более примечательно, в этом же районе начались продажи ещё одного проекта высокобюджетного сегмента – а это большая редкость для рынка новостроек Москвы за пределами Центрального административного округа.

Доля «долгих» остатков в новостройках, срок реализации которых превышает 24 месяца, достигла больших значений в ряде регионов: Краснодар (61%), Ленинградская область (59%), Екатеринбург (более 50%). При этом прогноз поглощения рынка на 2026 год снизился до 3-4% против 15-20% годом ранее. Такие данные представили эксперты XII Всероссийского форума-практикума FOR CITIES | Форум для городов, организованного Школой девелопера и KEY CAPITAL

Сергей Лобжанидзе (bnMAP.pro): «Застройщики не любят продавать долго».

Один из главных индикаторов риска на региональных рынках новостроек – большие запасы нераспроданных квадратных метров в местных проектах в сочетании с низкими темпами поглощения. В частности, это доля нераспроданных проектных остатков с расчетным сроком реализации свыше 24 месяцев. Так, в Краснодаре 61% остатков будут реализовываться более чем два года. Следом идёт Ленинградская область (59%) и Екатеринбург (более половины предложения). В Москве доля «долгих» остатков составляет 41%, ещё 18% потребуют на реализацию 12-24 месяца, то есть почти 60% столичного предложения продаются существенно медленнее комфортной для застройщика модели. Тюмень выглядит устойчивее (47% остатков могут реализовываться свыше двух лет), но и там такая доля высока. По словам Лобжанидзе, рынок переходит от ажиотажного спроса к фазе охлаждения и накопления остатков. Особенно уязвимы агломерации, где бурный рост предложения сопровождался высокой ипотечной зависимостью из-за концентрации массового сегмента и инвестиционным спросом – прежде всего Краснодар и Ленинградская область.

Эксперт отметил, что рынок остается преимущественно «столичным»: Москва формирует более половины оценочной совокупной валовой выручки рассматриваемых агломераций – около 52-56%, причем ее объемы кратно превосходят остальные рынки. Санкт-Петербург и Московская область образуют второй эшелон, тогда как региональные миллионники и агломерации уже значительно уступают по денежному объему. При этом в 2026 г. фиксируется заметное снижение количества реализованных лотов и площадей относительно 2025 г. при продолжающемся росте средней цены квадратного метра и в сделках, и в предложении.

Михаил Продан (Level Регионы): «Из 589 потенциальных участков до сделки доходит только один – рынок земли экстремально жёсткий».

Заместитель генерального директора по развитию Level Регионы Михаил Продан поделился практикой формирования земельного банка в регионах. Компания провела масштабный анализ: 589 первичных лидов, 196 проектов прошли экспресс-анализ, 16 – комплексную due diligence, и только один завершился сделкой. По словам Продана, основная проблема – консолидация земли у локальных девелоперов и лендлордов, которые требуют полной предоплаты, что в условиях высокой ключевой ставки делает финансовые модели «небанкуемыми». Часть перспективных участков находится под действующими промышленными предприятиями, что предполагает долгий путь рекультивации и формирования МПТ.

Ещё один вызов – цена квадратного метра. Согласно анализу Level на основе сделок ДОМ.РФ, разница между центром и периферией в городах-миллионниках составляет в среднем 17% в пользу центра. Это вынуждает девелоперов тщательно выбирать локации внутри регионов. Тем не менее Level видит потенциал в механизме КРТ: в Перми, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Тюмени уже отобрано более 100 площадок под комплексное развитие территорий с общим плановым вводом свыше 12 млн кв. м. Компания планирует выход в Казань (2026 год), Екатеринбург (2026), Новосибирск (2027), Пермь и Тюмень (2028), делая ставку на крупные агломерации с контролируемыми рисками.

«Российские региональные рынки новостроек сейчас испытывают схожие трудности, – комментирует Эвелина Ишметова, основатель и руководитель «Школы девелопера», директор по развитию KEY CAPITAL. – Прежде всего, это, конечно, снижение продаж, но контекст везде разный: в одних городах рынки были долгое время перегретыми, и сейчас для них наступает скорее коррекция, в других – идет перестройка девелоперских стратегий, меняется структура предложения в пользу более дорогих объектов. Мы видим, что девелоперы в целом ориентируют свой продукт на покупателей, которые не будут сильно зависеть от ипотеки. Они стремятся охватить отложенный спрос со стороны клиентов с деньгами, которые долгие годы не находили подходящие проекты бизнес- и премиум-уровня у себя дома».

Клиенты новостроек бизнес-класса в 2026 году думают о покупке до полугода вместо 2-4 месяцев. Расходы на благоустройство территории выросли в два раза – до 45 тыс. рублей за кв. м, а устойчивость девелопера сегодня зависит не от банковской модели, а от собственной продуктовой стратегии. Эти и другие тренды обсудили участники сессии «Антихрупкий девелопмент» на XII Всероссийском форуме-практикуме FOR CITIES | Форум для городов, организованном Школой девелопера и KEY CAPITAL

Темой первой сессии форума стала «Антихрупкий девелопмент. Стратегия крупной девелоперской компании сквозь кризисы». Четыре эксперта – от коммерческого директора до вице-президента по маркетингу – представили свои стратегии выживания и роста в эпоху высоких ставок, осторожного покупателя и жёсткой конкуренции со стороны свежего вторичного рынка.

Анна Усатова (Dar Development): «Бизнес-класс перестал быть монолитным – там две разные аудитории, а стройка дорожает катастрофически».

Коммерческий директор Dar Development Анна Усатова зафиксировала ключевые изменения в сегменте бизнес-класса. Себестоимость строительства продолжает резко расти: так, расходы на благоустройство территории увеличились в два раза – до 45 тыс. рублей за квадратный метр. Удорожание затронуло архитектуру, инженерию и интерьеры, однако девелопер сознательно не уходит в удешевление, используя качественные материалы (лифты Mitsubishi, окна Reynaers, клинкер на фасадах) и только полезные amenities без функций, резко повышающих стоимость эксплуатации.

Аудитория покупателей бизнес-класса сегодня распалась на две группы. Первая – осознанный клиент, который знает стандарты и проверяет соответствие продукта классу. Вторая – новая аудитория из массового сегмента, которая хочет квартиру именно в старой Москве и попадает в бизнес-класс через структуру предложения, но нуждается в объяснении ценности. При этом на рынке появился неожиданный конкурент – вторичное жильё, сданное за последние пять лет: его уровень не сильно отличается от новых проектов.

Михаил Гущин (RBI): «Антихрупкость – через экономику впечатлений. Мы продаём не квадратные метры, а эмоции и клубный статус».

Вице-президент по маркетингу и продукту RBI Михаил Гущин поделился опытом петербургской компании, которая за четыре года увеличила долю рынка в Санкт-Петербурге с 1,3% до 4,1%. Секрет – в экономике впечатлений: клиенту предлагают сервис эмоций, восхищения, желания обладать и быть членом закрытого клуба. Компания запускает для клиентов краеведческие маршруты и аудиогиды (с голосом Марии Мироновой), гастроэкскурсии с посещением ресторанов, велопрогулки по районам, театральные показы (например, закрытый балет в Александринском театре).

Сенсорный маркетинг RBI включает авторскую музыку, созданную известными джазменами эксклюзивно по заказу RBI, собственную винную коллекцию, собственный парфюмерный аромат, эксклюзивные конфеты – всё это создаёт атмосферу исключительности в офисах продаж и помогает клиенту принять решение на уровне эмоций. «Получение покупателем этих впечатлений отражается на его готовности рекомендовать компанию: разница составляет 5-10 процентных пунктов NPS», – отметил Гущин. Все эти инструменты, по его словам, не требуют от девелопера таких затрат, в которые обошлось бы, например, изменение фасадных решений. Но при этом дают мощный приток клиентов и позволяют продавать 20-25% товарного запаса на старте без снижения ожидаемой маржи.

Виктор Иванюк («Русская Европа»): «Антихрупкость в регионах – не экономить на качестве, а прокачивать его и продавать через аукционы».

Руководитель калининградского проекта «Русская Европа», почётный строитель России Виктор Иванюк доказал на примере Калининграда и Ярославля: в регионах можно и нужно делать продукт лучше московского, не снижая планки. «Пять тысяч рублей на квадратный метр, вложенные в обустройство, приносят десять тысяч скоростью продаж», – заявил он. Компания строит собственные котельные, благодаря чему гигакалория тепла стоит менее 1000 рублей против 3500-4000 рублей в городе, решает проблему шумоизоляции через межквартирные перегородки с каменной ватой и плавающие полы, устанавливает принудительную вытяжку с увлажнителем и рекуператором.

Интересен и подход компании к формированию инвестиционного продукта – для апартаментов под сдачу в аренду выделен отдельный подъезд с профессиональным управлением. Это позволило заполнились за три месяца эскроу-счета за счет инвестиционных продаж, что резко снизило процент остатков и улучшило условия проектного финансирования.

Вячеслав Батаков (МОСТ): «Антихрупкий девелопмент строится на собственной сильной финмодели, а не на банковской «усреднёнке».

Основатель и генеральный директор агентства MOST Вячеслав Батаков заявил, что главная уязвимость девелопера – слепое следование банковской финансовой модели. «Слабые предпосылки, переоценка спроса, завышенная равномерность продаж, отсутствие стресс-тестов – вот типичные ошибки», – перечислил он. Банк смотрит на проект через упрощённую оптику: линейный рост цены, игнорирование сезонности, отсутствие привязки к стройке.

Антихрупкий девелопмент, по мнению Батакова, соединяет две логики: банковскую (сравнение по аналогам, усреднённый спрос, цена как параметр) и продуктовую (ценность для ЦА, продуктовый микс, сценарии спроса, управляемая стратегия продаж). «Банк должен видеть не просто цифры, а механизм исполнения модели: ассортиментную матрицу, сезонность, строительные вехи, реальные затраты во времени и стресс-тесты», – резюмировал эксперт.

«Интересно наблюдать, как даже кризисы каждый девелопер проходит по-своему, – комментирует Эвелина Ишметова, основатель и руководитель «Школы девелопера», директор по развитию KEY CAPITAL. – Как видим, каждая компания системно воплощает ту стратегию, которая базируется на ранее пройденном пути, на сформированном продуктовом видении, на имеющейся системе управления командой. Примечательно, что несмотря на сложную ситуацию со спросом и доступностью заемных средств для покупателей, застройщики не пошли по пути упрощения продукта или отказа только от дорогих опций. Они проводят анализ продукта и оставляют те характеристики и методы, которые повышают его ценность и помогают продажам».

За прошедшие пять лет затраты на покупку квартиры в новостройке заметнее всего выросли у покупателей жилья в Юго-Восточном административном округе, подсчитали эксперты компании «Метриум». Прирост среднего оценочного бюджета покупки составил здесь 140%. В числе других административных округов, где показатель заметно возрос, – Северный и Восточный.

Эксперты компании «Метриум» подсчитали, как за пять лет изменились средние оценочные бюджеты на покупку квартиры в разных округах Москвы. Для этого они определили среднюю оценочную стоимость проданной по договорам долевого участия квартиры в каждом округе в первом квартале 2026 года (во всех представленных на тот момент классах) и сравнили её с аналогичным показателем первого квартала 2021 года.

Анализ показал, что больше других покупателей новостроек в Москве за последние пять лет стали тратить на приобретение квартиры клиенты в проектах Юго-Восточного административного округа. В первом квартале 2026 года средняя стоимость реализованных здесь квартир составила 25,2 млн рублей – на 140% больше, чем в первом квартале 2021 года, когда квартиру в среднем приобретали за 10,5 млн рублей.

«Рост среднего бюджета покупки среди прочего связан не только с тем, что в целом квартиры в Юго-Восточном административном округе стали выше цениться за последние пять лет, – комментируют в MR Analytics. – Дело ещё и в том, что структура спроса в ЮВАО за это время серьёзно изменилась. Если пять лет назад 75% сделок в округе проходили в новостройках массового сегмента и только 25% – в бизнес-классе, то сейчас, в 2026 году, соотношение коренным образом изменилось: 56% сделок заключаются в новостройках бизнес-класса, и лишь 44% проданных квартир относятся к комфорт-классу. При этом по качественному уровню локальные новостройки бизнес-класса точно не уступают таким же проектам в других округах Москвы, о чем можно судить по стоимости. Например, в жилом комплексе «Метрополия» в ЮВАО средняя стоимость квартиры в продаже на данный момент составляет 29 млн рублей».

«За последние пять лет проекты новостроек в ЮВАО заметно выросли по своему качественному уровню, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский» в ЮВАО). – Сегодня они обладают более интересной архитектурой и собственной инфраструктурой. При этом помимо проектов, которые реализуются в бывших промзонах, есть и точечные объекты в уютных локациях, уже давно имеющих жилой статус. Такие проекты собирают большой отложенный спрос со стороны местных жителей, которые давно хотели бы переехать из старых квартир в более современные качественные новостройки. В частности, одна из таких локаций – район Рязанского проспекта, где мы наблюдали большой спрос в рамках нашего проекта «Первый Рязанский». Всё это говорит о том, что ликвидность проектов комфорт-класса в Юго-Восточном административном округе тоже растёт. Если говорить только об этом сегменте рынка, то за последние пять лет средняя стоимость проданной квартиры в новостройках массового сегмента в ЮВАО выросла более чем в полтора раза».

Далее по росту среднего бюджета покупки следует Северный административный округ Москвы. Если в первом квартале 2021 года средняя стоимость реализованной по ДДУ квартиры здесь составляла 13,8 млн рублей, то в первом квартале 2026 года этот показатель достиг 30,8 млн рублей. Таким образом, средние затраты на покупку квартиры в новостройках САО за последние пять лет выросли на 123%.

Следующим по динамике средней стоимости проданной квартиры оказался Восточный административный округ Москвы (ВАО). За последние пять лет этот показатель вырос на 104%: если в первом квартале 2021 года средняя цена реализованной по ДДУ квартиры составляла 11,6 млн рублей, то в первом квартале 2026 года она достигла 23,6 млн рублей.

«Статус Восточного административного округа Москвы за последние пять лет заметно вырос, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор компании Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь» в ВАО). – Этот округ стал рассматриваться как более престижный. Если пять лет назад его застраивали практически полностью проектами комфорт-класса, то сегодня здесь реализуются не только бизнес-класс, но и премиум-сегмент – как, например, жилой комплекс «Преображенская площадь». В сумме продажи новостроек бизнес- и премиум-класса в ВАО теперь сопоставимы с продажами массового сегмента. Такие районы, как Преображенское и другие локации, расположенные относительно близко к центру Москвы или к знаковым точкам притяжения (например, к парку Сокольники), пользуются большим спросом у покупателей».

Далее по росту среднего бюджета покупки, по наблюдениям аналитиков компании «Метриум», следует Центральный административный округ, где средняя стоимость проданной квартиры увеличилась с 48,9 млн до 97,3 млн рублей (99%). Замыкает пятёрку самых подорожавших округов Северо-Западный административный округ, где бюджет вырос с 17,2 млн до 33,8 млн рублей (96%).

Наконец, менее выраженная динамика бюджетов наблюдалась в Северо-Восточном административном округе (прирост среднего бюджета на 89%), Юго-Западном (87%) и Южном (82%). На последнем месте – Западный административный округ с приростом 57%.

«Долгосрочная динамика средних бюджетов покупки в разных округах Москвы показывает, что прирост этих показателей произошёл как в связи с общим ростом цен, так и из-за изменения структуры предложения новостроек, – комментирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Почти во всех округах столицы заметно выросла доля проектов, позиционируемых в более высоком ценовом сегменте, чем раньше. При этом самый заметный рост наблюдается в округах, где прежде преимущественно продавались проекты массового сегмента. В то же время в округах с более высокой конкуренцией (например, в Западном или Центральном) средний бюджет покупки увеличился умереннее. Это значит, что высокая конкуренция может сдерживать рост цен».