Tag: новостройка

Девелоперы «старой» Москвы в 2025 году достроили 168 корпусов в 51 новостройке, подсчитали аналитики компании «Метриум». Доля квартир и апартаментов, проданных к моменту ввода домов в эксплуатацию, составляет в среднем 87%. За прошедшие три года показатель вырос во всех сегментах первичного рынка.

По данным «Метриум», по итогам 2025 года девелоперы на рынке новостроек «старой» Москвы сдали 168 корпусов против 241 тремя годами ранее. Таким образом, темп ввода первичного жилья сократился на 30%. Объем сданных корпусов в массовом сегменте снизился на 74% (32 корпуса в 2025 году против 121 корпуса в 2022 году).

«За прошедшие три года средний срок строительства корпусов в массовых новостройках столицы увеличился на 18%, – комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Девелоперы стали строить дома комфорт-класса существенно дольше, главным образом, из-за финансовых проблем на фоне высокой ключевой ставки. Но значительное сокращение числа вводов связано не только с замедлением активности на стройплощадках. Причина заключается еще и в том, что теперь на рынке массовых новостроек на смену масштабным типовым кварталам комфорт-класса приходят относительно компактные индивидуальные проекты класса комфорт+. То есть сокращение вводов в сегменте объясняется не только экономической турбулентностью, но и модернизацией продукта. Например, в нашем жилом комплексе класса комфорт+ «Первый Рязанский» предусмотрены опции бизнес-класса, например, квартиры с балконами и окнами на две стороны, доступ по электронному ключу, просторные общественные пространства».

Число вводов корпусов бизнес-класса за последние три года сократилось на 8% (83 корпуса в 2025 году против 90 корпусов в 2022 году). Количество сданных корпусов в премиальных проектах в 2025 году относительно 2022 года выросло на 71% (29 корпусов против 17 корпусов). Темпы ввода корпусов в элитных проектах за прошедшие три года стали выше на 85% (24 корпуса против 13 корпусов).

«На рынке элитных новостроек за последние годы значительно усилилась конкуренция, ­– отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Объем предложения в высокобюджетных новостройках Москвы в декабре 2025 года относительно аналогичного периода 2022 года увеличился почти в два раза – на 91%. Появляется все больше проектов, которые состоят из нескольких корпусов. Разумеется, подобная динамика привела и к ускорению темпа ввода домов элитного и делюкс-класса. Правда, в ближайшие годы ситуация может поменяться. Например, в этом году столичные застройщики вывели на рынок всего четыре высокобюджетных комплекса, что, разумеется, негативно отразится на статистике сданных корпусов в среднесрочной перспективе. Темпы ввода элитных новостроек могут снизиться уже в 2026 году. На этом фоне вырастет ликвидность современных высокобюджетных проектов с ключами. Именно на 2026 год запланирован ввод и нашего делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or».

Доля квартир и апартаментов, проданных в массовых проектах со вводом в 2025 году к моменту получения разрешения на ввод (РВ), составляет в среднем 91%, что превышает результат 2022 года – 82%. Комплексы бизнес-класса со вводом в 2025 году распроданы по ДДУ в среднем на 87% против 83% тремя годами ранее. В премиум-классе сейчас показатель достигает в среднем 84%, тогда как три года назад составлял 81%.

«Спрос по ДДУ на премиальное жилье в Москве за прошедшие три года вырос на 157%, то есть почти в 2,6 раз, – рассказывает Артур Кулешов, и.о. заместителя генерального директора по продажам и digital-маркетингу компании MR. – Вместе с тем объем строящейся недвижимости премиум-класса тоже значительно увеличился: сейчас жилья в продаже на 115 724 м. кв. больше, чем три года назад. В наиболее ликвидных проектах наблюдается стабильно высокий спрос. Например, в жилом комплексе MOD зафиксирована максимальная доля продаж среди премиальных новостроек, достроенных в 2025 году. Это связано с выгодным расположением комплекса, дизайнерской архитектурой, наличием креативного благоустройства и насыщенной клубной инфраструктуры».

Число жалоб на шум, поступающих от жителей столицы в «Мосэкомониторинг», ежегодно растет. На этом фоне девелоперы все больше внимания уделяют вопросу звукоизоляции проектов. Эксперты ГК ФСК рассказывают об основных особенностях и нормах защиты от шума в новостройках.

Защита от воздушного и ударного шума

Шумоизоляция является одним из обязательных требований к новостройкам в России. Прежде всего нормативные показатели достигаются за счет использования оптимальных материалов и проектных решений.

Снижение уровня воздушного шума (в частности, громкой речи, лая, музыки) происходит, главным образом, благодаря применению многослойных конструкций определенной толщины. Чтобы обеспечить необходимую по нормативам изоляцию от посторонних звуков, обычно требуется 200 мм железобетона либо газобетона или 250 мм полнотелого кирпича.

Структурный или ударный шум (падение предметов, топот, работа лифтов и т.д.) распространяется по каркасу зданий и рассеивается от него внутрь помещений. Для борьбы с ним застройщики устанавливают в жилых комплексах современное оборудование, например, виброгашение в лифтовых системах.

Влияние технологий строительства на шумоизоляцию

Сегодня, по данным ЕРЗ, свыше 70% жилых комплексов в РФ строятся по монолитно-кирпичной и монолитной технологии. Такой формат гарантирует долговечность и эстетичность зданий, а также комфортный микроклимат. Однако он же подразумевает определенные сложности с шумоизоляцией. Армирование (применение множества металлических элементов), цельная структура плит перекрытия монолитных домов, наличие большого числа вентиляционных люков и санитарных зон приводят к стремительной передаче ударных волн. Современные технологии и материалы, которые закладывают прямо в стены и перекрытия при строительстве, не дают ударному шуму распространяться по дому.

Дополнительная опция

Улучшать шумоизоляцию сверх базовых нормативов в квартирах при проведении чистовой отделки девелоперы в соответствии с законом не обязаны. Однако некоторые компании внедряют подобную дополнительную опцию, которая служит ценным конкурентным преимуществом.

«В наших жилых комплексах предусмотрена улучшенная звукоизоляция до 57 дБ, что превосходит установленные законодательством стандарты, – комментирует Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК. – В квартирах с отделкой от ГК ФСК в целях шумоизоляции монтируется по 2 гипсоволоконных листа (19 мм), вибродемпфирующая мембрана (2 мм), каменная вата (20 мм) и звукоизоляционный мат или выполняются межквартирные стены из пеноблоков толщиной 300 мм (при такой толщине так же обеспечивается шумоизоляция до 57 дБ), –

– это наиболее надежные материалы, защищающие от шума. Передовые технологии звукоизоляции квартир с отделкой применяются, например, в жилых комплексах Sky Garden, Rotterdam, Sydney City, Amber City».

Самостоятельная шумоизоляция

Есть две основных технологии шумоизоляции квартир: каркасная и бескаркасная. Первая защищает как от воздушного, так и от ударного шума. Ее принцип заключается в том, что на стену монтируется металлический вибронепроницаемый каркас, а на него крепятся звукопоглощающие материалы. Толщина такой конструкции значительна (в среднем порядка 5 см).

Бескаркасная шумоизоляция препятствует распространению исключительно воздушного шума. В рамках этой технологии звукопоглощающие материалы закрепляются на выбранной поверхности без каркаса, с помощью дюбелей и саморезов. Поэтому и сама конструкция дешевле, проще в монтаже и в два раза тоньше 3 см. Однако максимальный КПД гарантирует именно каркасная технология.

Следует отметить, что при выполнении работ лучше не использовать поролон, пенопласт, пенополистирол. Эти материалы полезны при выполнении теплоизоляции, но не эффективны для защиты от шума. Также необходимо избегать применения пластиковых крепежных изделий. Они будут проводить звуки, что снизит пользу от ремонта.

За прошедшие 12 месяцев предложение в готовых новостройках «старой» Москвы уменьшилось на 12%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Максимальное сокращение предложения за год наблюдается в проектах комфорт-класса с ключами – почти в полтора раза, на 48%. Вместе с тем экспозиция в готовых элитных комплексах в годовом выражении выросла практически двукратно – на 79%.

По данным «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы в декабре 2025 года продается 5050 лотов в корпусах, введенных в эксплуатацию. Годом ранее девелоперы предлагали 5740 квартир и апартаментов в готовых новостройках. Таким образом, в годовом выражении показатель снизился на 12%. В то же время доля первичного жилья с ключами в структуре предложения, напротив, выросла на 2 процентных пунктов (п.п.) – с 11% до 13%.

Следует отметить, что в течение года число готовых лотов в продаже на рынке новостроек «старой» Москвы существенно колебалось. Пиковое значение за этот период зафиксировано по итогам июня 2025 года – 6625 квартир и апартаментов с ключами. Но именно текущий показатель стал минимальным за последний год.

На рынке массовых новостроек сейчас продается 910 готовых квартир и апартаментов. Год к году показатель сократился на 48%. Доля первичного жилья комфорт-класса с ключами в декабре 2025 года составляет 9%, что аналогично показателю декабря 2024 года.

«В наиболее ликвидных новостройках весь объем предложения девелоперы продают до ввода корпусов в эксплуатацию, – рассказывает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский» с полностью распроданным корпусом 1). – В массовом сегменте сегодня 15 комплексов, распроданных до завершения строительства, в том числе корпус 1 нашего ЖК класса комфорт+ «Первый Рязанский». Данный показатель составляет 23% от всех строящихся проектов комфорт-класса. Относительно немного, но цифра увеличивается по мере сокращения предложения в сегменте.

Массовые новостройки по-прежнему остаются максимально популярными, особенно у клиентов, оформляющих семейную ипотеку. Однако девелоперы временно снизили темпы вывода новых проектов комфорт-класса на рынок «старой» Москвы в связи с их сравнительно невысокой маржинальностью в период действия дорогого проектного финансирования. Вероятно, уже в следующем году будет наблюдаться постепенное восстановление предложения на рынке массового первичного жилья. Однако на прежний пиковый уровень выйти не получится. Кроме того, застройщики уже начали модернизировать продукт. На смену привычному комфорт-классу все чаще приходит комфорт+, по многим параметрам напоминающий бизнес-класс».

В готовых комплексах бизнес-класса в декабре 2025 года застройщики предлагают 2590 квартир и апартаментов (-12% за год). Доля подобного предложения в сегменте составляет 13%, как и годом ранее.

Девелоперы премиального жилья реализуют сегодня 1250 лотов в готовых новостройках (+37% за год). Доля таких квартир и апартаментов в структуре экспозиции проектов премиум-класса достигла 19%, тогда как год назад составляла всего 11% (+8 п.п. за год).

«Увеличение числа готовых новостроек премиум-класса не говорит о затоваривании в сегменте, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер готовых премиальных ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь» (I очередь)). – Состоятельные покупатели чаще заинтересованы в приобретении квартир с ключами, что позволяет им оценить соответствие новостроек рендерам и проектной документации. В премиальном сегменте девелоперы заявляют больше эксклюзивных опций, и многим клиентам важно быть уверенными, за что они платят больше.

Инвестиционный потенциал объектов в процессе строительства, конечно, выше. Однако ликвидные новостройки продолжают дорожать и после ввода, в том числе за счет развития локаций. Например, в составе ЖК «Преображенская площадь» появятся муниципальные детский сад и школа, входящие в один из лучших в столице образовательных кластеров «Энергия». А рядом с Dream Towers уже строятся новые бизнес-центр, гостиница с четырехзвездочным сервисом, киноконцертный зал, благоустроенная набережная, станция метро «Остров Мечты» и другая полезная инфраструктура. Так что цены в готовых корпусах точно будут расти. Кроме того, в проекте «Преображенская площадь» есть беспроцентная рассрочка на квартиры с ключами».

Максимальный рост предложения в готовых новостройках за год зафиксирован в высокобюджетном сегменте. Сегодня девелоперы предлагают 310 квартир и апартаментов элитного и делюкс-класса с ключами. В годовом выражении показатель увеличился на 79%. Доля готовых новостроек на элитном рынке Москвы в декабре 2025 года превышает 15% против 9% в аналогичный период 2024 года (+6 п.п.).

«Последний раз меньше квартир в готовых новостройках, чем сегодня, девелоперы предлагали в конце 2022 года, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Однако дефицит предложения сложился только в массовом сегменте, причем на всех стадиях реализации. Вместе с тем предложение готовых новостроек бизнес-класса сохраняется на стабильном уровне, а в премиальном и элитном сегментах – растет. Ситуация обусловлена тем, что застройщики в последние годы стали выводить на рынок меньше масштабных комплексов комфорт-класса. Более того, некоторые девелоперы массового жилья переориентировались на реализацию проектов класса бизнес и выше».

Средняя высота проектов на первичном рынке «старой» Москвы в ноябре 2025 года достигла 23,8 этажей, подсчитали аналитики компании «Метриум». Сейчас столица замыкает топ-3 городов РФ с максимальной средней этажностью новостроек.

По данным «Метриум», средняя высота новостроек на первичном рынке «старой» Москвы сегодня составляет 23,8 этажей. По этому показателю столица уступает только Екатеринбургу и Уфе (оба города – порядка 24,2 этажей). То, что столица не лидирует в этом федеральном рейтинге, объясняется прежде всего большим числом мало- и среднеэтажных элитных клубных домов.

В разрезе сегментов за прошедшие три года средняя этажность новостроек в Москве, согласно подсчетам экспертов «Метриум», выросла в массовом сегменте на 6% (с 23,7 до 25,2 этажей), в бизнес-классе – на 3% (с 24,5 до 25,2 этажей), в премиум-классе – на 16% (с 22,8 до 26,4 этажей), в элитном – на 8% (с 10,1 до 10,9 этажей).

Сейчас в «старой» Москве продается первичное жилье в 496 корпусах высотой до 20 этажей (80 корпусов массового сегмента, 210 – бизнес-класса, 78 – премиум-класса, 128 – элитного сегмента). В то же время девелоперы в исторических границах столицы реализуют квартиры и апартаменты в 603 корпусах высотой более 20 этажей (198 корпусов массового сегмента, 293 – бизнес-класса, 105 – премиум-класса, 7 – элитного сегмента).

«Современные высотные проекты имеют немало преимуществ, включая отличные видовые характеристики, инфраструктуру «вертикального города», передовую инженерию, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК премиум-класса «Преображенская площадь» с максимальной высотой 17 этажей). – Однако, очевидно, сегодня в Москве наблюдается дефицит мало- и среднеэтажных комплексов. По данным опроса Regions Development, проведенного среди клиентов рынка премиальной недвижимости, 36% из них готовы даже заплатить больше, чтобы жить именно в мало- и среднеэтажных комплексах.

При этом на рынке строящихся комплексов премиум-класса сейчас лишь каждый четвертый проект – 10 из 40 – имеют максимальную высоту до 20 этажей. И, как ни парадоксально, квадратный метр жилья в них стоит в среднем на 5% меньше, чем в целом по рынку. Не удивительно, что подобные комплексы пользуются значительной популярностью. Например, наш ЖК «Преображенская площадь» (Преображенское, ВАО) с максимальной высотой 17 этажей в I очереди и 16 этажей во II очереди, муниципальными детским садом и школой с IT-полигоном в составе образовательного кластера «Энергия», приватными дворами и прогулочным променадом с начала 2025 года входит в топ-10 по числу зарегистрированных ДДУ».

Большинство мало- и среднеэтажных проектов в столице отличаются относительно небольшим масштабом – площадью застройки не более 10 га. Однако есть и яркие исключения. Проект комплексного развития территории – городской квартал бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» от «Аеон Девелопмент» (Нагатинский Затон, ЮАО) расположен на участке площадью 29 га. В ходе реализации городского квартала «Ривер Парк Коломенское», помимо жилья, построены собственная набережная длиной 1,55 км, муниципальный детский сад и школа, спортивный бульвар, живописный пешеходный мост, а в перспективе появятся современный образовательный центр и фитнес-клуб с бассейном. При этом максимальная высотность проекта составляет всего 20 этажей.

«Многие клиенты категорически не хотят жить даже в самых статусных и инновационных небоскребах, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Немало покупателей недвижимости заинтересованы в биофильной архитектуре, обеспечивающей психологический комфорт благодаря балансу между городским комфортом и близостью к природе. В проектах с невысокими зданиями лучше инсоляция – больше естественного света попадает на прилегающие территории и в помещения. Число этажей прямо влияет и на плотность заселения проекта. В мало – и среднеэтажных комплексах выше уровень приватности, а инфраструктура не испытывает чрезмерную нагрузку. Такой формат позволяет нашему городскому кварталу «Ривер Парк Коломенское» уже на протяжении 11 лет входить в число самых продаваемых комплексов бизнес-класса столицы».