«Метриум»: Компас инвестора от «Метриум»

Бизнес-класс стал самым привлекательным сегментом московского рынка новостроек для инвестиций в III квартале 2022 года. К этому классу относятся семь из 14 новостроек в инвестиционном рейтинге аналитиков «Метриум». Все три верхние позиции лучших новостроек для инвестиций заняли комплексы бизнес-класса.

 

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложения денежных средств среди новых проектов, которые вышли на рынок в III квартале 2022 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

 

Какие проекты III квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций

В III квартале 2022 года открылись продажи в 14 новостройках Москвы. Из них семь комплексов относятся к бизнес-классу, пять – комфорт-класса и два – премиум-класса.

 

1. «MirrorЗдание»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял комплекс бизнес-класса в районе Марьина Роща (СВАО) «MirrorЗдание». Этот проект апартаментов реализует ГК МИЦ. Квадратный метр обойдется в 285 тыс. рублей при средней цене по локации, где возводится комплекс, – 445 тыс. рублей. Таким образом, дисконт на старте продаж составляет 36% – это основной инвестиционный плюс проекта. Минимальный объем вложений – 7,1 млн рублей за студию площадью 17 кв. м.

Также у «MirrorЗдания» хорошая транспортная доступность. До ближайшего метро всего семь минут ходьбы, а до Третьего транспортного кольца на автомобиле можно доехать за 4 минуты. Проект реализуется в развитом районе, поэтому в шаговой доступности есть детский сад, школа, парк и торговый центр. Масштаб комплекса при этом по современным меркам практически клубный – около 19 тыс. кв. м жилой застройки. «MirrorЗдание» имеет переменную этажность (от 13 до 24 этажей). Реализует проект надежный застройщик ГК МИЦ, который входит в топ-10 девелоперов Москвы по версии Единого реестра застройщиков. Ввод в эксплуатацию запланирован на 2024 год.

Проект «MirrorЗдание» набрал 41 из 44 возможных баллов рейтинга, и его качественный уровень оценивается в 94% – это рекордный показатель за всю историю анализа.

 

2. Malevich

На втором месте рейтинга комплекс с квартирами бизнес-класса Malevich, который будет находиться на севере Москвы в районе Отрадное. Строительство здания ведет концерн «Крост».  

Как и лидер рейтинга, Malevich может привлечь инвестора прежде всего своей ценой. Средняя стоимость квадратного метра на старте продаж в нем составила 308 тыс. рублей, тогда как конкуренты в локации продаются в среднем по 445 тыс. рублей за кв. м. Иными словами, дисконт за «котлован» составляет 31%. Минимальная стоимость – 10,4 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 32,9 кв. м.

У проекта также сравнительно небольшой масштаб. Общая площадь застройки займет меньше 38 тыс. кв. м. В высоту комплекс достигает 28 этажей. Отделка апартаментов застройщиком не планируется. На первом этаже предусмотрены кафе и рестораны, коворкинг, офисы в аренду, а в парке для работы можно найти уличный коворкинг.

В окружении есть детский сад, школа и парк. Слабая сторона – транспортная доступность. Ближайшее метро находится в 19 минутах ходьбы, что несколько компенсируется сравнительно быстрым доступом на автомобиле к ТТК (12 минут). Концерн «Крост», реализующий проект, работает на московском рынке давно и имеет хорошие ресурсы и опыт – это важно с точки зрения надежности вложений. Срок ввода – 2024 год.

Жилой комплекс Malevich набрал 35 рейтинговых баллов из 44 возможных, а его качественный уровень для инвестиций оценивается в 80%.

 

3. «Loft Рижская»

На третьей позиции рейтинга – реконструированное в лофт историческое здание на Проспекте Мира в Мещанском районе ЦАО. Проект реализует частный девелопер. Комплекс с апартаментами бизнес-класса вышел в продажу по очень привлекательным ценам. Квадратный метр в нем обойдется в 305 тыс. рублей при средней по округу цене в 684 тыс. рублей за кв. м, то есть на 55% доступнее. Минимальная стоимость – 5 млн рублей за студию площадью 16,8 кв. м. В отличие от лидеров рейтинга, в апартаментах предусмотрена отделка.

Еще одно огромное преимущество комплекса – масштаб. Фактически «Loft Рижская» – это клубный дом площадью всего 1 тыс. кв. м, и сочетание доступной цены и такого формата крайне редко встречается в центре Москвы. До ближайшего метро можно дойти пешком за 16 минут, а до ТТК на автомобиле дорога займет всего 8 минут. «Loft Рижская» находится в локации, где есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура, а также много бизнес-центров. Ключи от апартаментов застройщик планирует выдавать уже в декабре 2022 года.

Комплекс «Loft Рижская» получил 34 из 44 возможных рейтинговых баллов, и его качественный уровень составил 76%.

 

«Очередное “поколение” привлекательных для инвестиций новостроек Москвы имеет явные отличия от тех, что мы видели в последние годы, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Прежде всего застройщики вновь стараются задать на старте продаж очень доступный ценник, предлагая клиентам ощутимый дисконт. Между тем, в последние годы мы всё чаще отмечали, что многие проекты стартуют со среднего или даже высокого уровня цен, сопоставимого даже с готовыми новостройками в локации. Помимо этого, все больше проектов имеют сравнительно небольшой масштаб и состоят из одного-двух корпусов, что также привлекательно для инвесторов».фото: «Метриум»: Компас инвестора от «Метриум»

Regions Development: Пять плюсов классической планировки квартиры

Еще десять лет назад в российских новостройках практически не встречались квартиры европейского формата с объединенной кухней и гостиной, а сейчас их доля на рынке Москвы выросла почти до 40%. Между тем проекты застройки с классическими квартирами, такие как «Преображенская площадь» или Dream Towers, стали дефицитным продуктом. Эксперты Regions Development перечисляют пять основных плюсов квартир с классической планировкой.

 

1. Отдельная кухня

Главная отличительная особенность классической квартиры – и её основное преимущество – отдельная кухня. Кухонная зона полностью отделена от всех прочих помещений в классической планировке. Впрочем, в планировках квартир советского периода (в сталинках, хрущевках и брежневках) иногда (но не часто) встречаются смежные кухни, то есть вход в них устроен через жилую комнату, в основном через гостиную. Но и в этом случае кухня отделена полноценной перегородкой и дверью. В современных новостройках в квартирах с классической планировкой кухни предусматриваются всегда с отдельным входом из коридора.

Основной плюс отдельной кухни – нейтрализация запахов и бытовых загрязнений. Какими бы мощными ни были вытяжки, хранение и приготовление еды в домашних условиях всегда порождает запахи, и в классической квартире преградой для них служит стена. Это помогает сберечь домашний текстиль, который активно впитывает запахи и жирные пары.

Есть и психологические факторы комфорта: если квартира небольшая, кухня – это еще одна зона для уединения, где родители могут приготовить еду, не отвлекаясь на детей, или где можно разместиться и поработать с ноутбуком.

Если в квартире живут собаки и кошки, то на кухне можно изолировать их зону принятия пищи, что затруднит домашним любимцам разнос еды и её остатков по всей квартире.

 

2. Изолированные комнаты

Вторая особенность квартиры с классической планировкой – изолированные комнаты. В современных новостройках застройщики практически отказались от практики создания комнат без отдельного входа, но в квартирах с европейской планировкой они все-таки встречаются. Чаще всего смежными оказываются кухня-гостиная с одной из спален, а иногда и в обе спальни можно попасть только через кухню-гостиную.

Классическая планировка предполагает коридор, часто протяженный, который служит основным маршрутом для жителей квартиры, и откуда можно попасть в любую комнату. Это значит, что обитатель любого изолированного помещения (в том числе гостиной и кухни) может получить приватное пространство. Это удобно, если в квартире живет большая семья или часто остаются с ночевкой гости, которых можно разместить в отдельных помещениях.

 

3. Просторная кухня

Далеко не всегда обладатели квартир с классической планировкой могут похвастаться большой кухней, однако сам факт того, что кухня в них отдельная, заставляет проектировщиков не уменьшать ее размеры ниже определенного метража.

Как минимум отдельная кухня занимает от 6 квадратных метров площади. А поскольку квартир евроформата стало много, застройщики комплексов с классическими квартирами наоборот используют отдельную кухню как конкурентное преимущество и делают её больше обычного – от 15 кв. м. В жилых комплексах бизнес- и премиум-класса, таких как «Преображенская площадь» и Dream Towers, это позволяет оборудовать в кухне обеденную зону.

Между тем в квартирах с европейской планировкой условная кухонная зона вообще может быть очень маленькой и распространяться только на технологическую зону вдоль стены, куда подведены коммунальные сети (водопровод, канализация, газ, электричество и т.п.). В небольших квартирах с европланировкой иногда невозможно эффективно организовать зону для принятия пищи, потому что для нее нет места.

 

4. Функциональный коридор

Наличие изолированных помещений всегда предполагает достаточно протяженный коридор, через который можно попасть в каждую из комнат. Покупателей иногда отталкивает наличие такого большого количества «нежилых» квадратов в классической квартире, однако они только на первый взгляд кажутся нефункциональными. В больших коридорах часто размещают шкафы-купе и оборудуют кладовые, которые могут заменить, например, непредусмотренную в квартире гардероб или постирочную.

При этом коридор не только связывает между собой разные помещения, но и изолирует часть из них друг от друга, чего может не быть в квартире с европейской планировкой. Иногда в жилье евроформата житель или посетитель сразу попадает в кухню-гостиную, перешагнув порог квартиры. Иными словами, отсутствует зона прихожей.

Также в квартирах евроформата вход в ванные, санузлы, гардеробные или кладовые может быть размещен у всех на виду в кухне-гостиной – это тоже следствие отсутствия коридора. В квартирах с классической планировкой такого, как правило, не бывает.

 

5. Правильная форма помещений

Хотя это не «железное» правило, но определенная статистическая зависимость между типом планировки и формой помещений есть. В жилых комплексах с преобладанием евроформата застройщики стремятся делать максимально плотную «нарезку» помещений, то есть максимизируют число квартир на этаже. Из-за этого помещения в них принимают вытянутую форму. Комнаты-пеналы похожи на коридоры, ведущие от входа к оконному проему.

В жилых комплексах с классическими квартирами застройщики не всегда преследуют такую же цель максимизации числа отдельных помещений на этаже. В таких ЖК у комнат более сбалансированное соотношение сторон, напоминающее в плане не прямоугольник, а квадрат. Такие квартиры легче меблировать и зонировать.   

 

«В целом все форматы планировок имеют свои плюсы и минусы, но мы решили сделать ставку в своих проектах на “классику”, – говорит Лиля Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК Dream Towers и «Преображенская площадь»). – При этом мы реализуем квартиры со свободной планировкой в монолитных домах, поэтому любую квартиру при желании можно превратить в европейскую, объединив кухню и гостиную. Есть и возможность установить дополнительные перегородки, так как мы предусмотрели широкоформатные окна, которые дают много света в помещениях. В целом квартиры с классической планировкой отлично подойдут для семей с детьми, где каждому члену семьи нужно отдельное пространство».фото: Regions Development: Пять плюсов классической планировки квартиры

«СМУ-6 Инвестиции»: «Любовь и голуби» стал лучшим ЖК комфорт-класса

ЖК «Любовь и голуби» признан лучшим по версии премии PROESTATE&TOBY AWARDS 2022 в категории «Жилая недвижимость. Москва. Жилой проект комфорт-класса». Проекту пришлось соревноваться с тремя достойными финалистами. Девелопер – «СМУ-6 Инвестиции».

ЖК «Любовь и голуби» стал победителем премии PROESTATE&TOBY AWARDS 2022 в категории «Жилая недвижимость. Москва. Жилой проект комфорт-класса» (блок номинаций «Жилая недвижимость»). Всего в финал вышли четыре участника.

Ежегодная всероссийская профессиональная премия в области коммерческой и жилой недвижимости PROESTATE AWARDS, учрежденная в 2016 году, успела зарекомендовать себя как не только одно из наиболее важных, но и престижных событий данной индустрии в России. Сейчас это уже международная объединенная премия, включающая два кластера номинаций: PROESTATE Awards и TOBY Awards (The Outstanding Building of the Year – Выдающееся здание года; этап этого кластера проходит в США).

Премия в сфере девелопмента оценивает российские компании и проекты, охватывая все сегменты рынка и определяя «золотые стандарты» отрасли. Номинантами ежегодно становятся не только ведущие объекты жилой и коммерческой недвижимости, но и компании, а также персоны. Жюри ставит задачу выявить лидеров рынка девелопмента в каждом из сегментов, при этом состав экспертной комиссии широк и разнопланов. Сюда входят руководители строительных, риелторских, брокерских, управляющих, консалтинговых и девелоперских компаний, представители архитектурных бюро, инжиниринговых организаций, проектировщики, представители отраслевых СМИ и ведущие аналитики рынка.

«В наш проект «Любовь и голуби», который находится на этапе ввода в эксплуатацию, мы вложили много сил и энергии, поэтому гордимся заслуженной победой, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Мы старались создать некий оптимальный баланс, уделяя внимание каждой детали: разнообразию удобных планировок, инфраструктурной составляющей, многофункциональному благоустройствуи, конечно, гибкой ценовой политике. Тот факт, что нам удалось реализовать более 95% квартир и апартаментов еще до сдачи комплекса в эксплуатацию, свидетельствует о правильности нашей концепции и признании со стороны клиентов. Высокая оценка профессионального сообщества становится дополнительным бонусом, который стимулирует не останавливаться на достигнутом».

ЖК «Любовь и голуби» неоднократно становился победителем различных отраслевых мероприятий. Например, три года подряд – с 2019 по 2021 – девелопер СМУ-6 Инвестиции был награжден престижного Золотого знака «Надежный застройщик России». Кроме того, в 2017 году проект победил в номинации «Новостройка №1 Москвы» премии «Рекорды рынка недвижимости» – негласного «Оскара» в сфере девелопмента. В 2018 году ЖК «Любовь и голуби» стал лучшим проектом года бизнес-класса на ранней стадии строительства премии Move Realty Awards, а в 2019-м победил в номинации «Выбор пользователей Яндекс.Недвижимости».фото: «СМУ-6 Инвестиции»: «Любовь и голуби» стал лучшим ЖК комфорт-класса

Лайфхак от «Метриум»: Как быстро продать недвижимость и успеть на «философский пароход»

Экономическая и политическая конъюнктура иногда заставляет собственников недвижимости релоцироваться в другие страны на долгий срок. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, как сейчас быстро продать своё жильё в России, находясь внутри страны и за границей.

Адекватная цена

Итак, самое главное – выставить жильё по корректной цене. Для этого необходимо правильно оценить свою недвижимость и определить адекватные границы торга. Вы можете сделать это самостоятельно, изучив объявления на недвижимость со схожими характеристиками на специализированных сайтах. Здесь нужно принять во внимание сразу несколько параметров: район, транспортную доступность, год постройки дома, этажность, комнатность, окружение, юридическую чистоту и другие. Если у вас нет времени или желания проводить оценку собственноручно, то можно воспользоваться одним из сервисов мгновенной онлайн-оценки, например, на платформе «Циан». Понадобится только ввести запрашиваемые параметры, и сайт сообщит о приблизительной стоимости жилья. Чтобы быстрее реализовать недвижимость, стоит выставить цену на 5-10% ниже рыночной. Так вы получите большее число запросов от потенциальных покупателей. Вместе с тем, советуем не завышать и не занижать стоимость слишком сильно, это может только отпугнуть клиентов.

Документы

Постарайтесь собрать пакет документов как можно быстрее, чтобы не заниматься этим в процессе сделки. Для её проведения понадобится паспорт, выписка из ЕГРН, справка о составе семьи, технический паспорт и самое главное – правоустанавливающий документ на квартиру. Это может быть предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и так далее. Если недвижимость приобреталась в браке и относится к совместно нажитому имуществу, то понадобится разрешение супруга на продажу. Дополнительным плюсом будет снятие с регистрационного учёта, многие покупатели хотят, чтобы в процессе проведения сделки в квартире уже никто не был прописан. Если указать в объявлении, что все документы у вас уже на руках, это значительно повысит шансы на быструю продажу.

Погода в доме

При быстрой продаже квартиры вам может быть некогда приводить жильё в порядок и делать косметический ремонт. Однако стоит найти время на то, чтобы как минимум навести в квартире порядок: заменить перегоревшие лампочки, пропылесосить мебель и сами комнаты, а также избавиться от неприятных запахов, если они есть. Чистая и опрятная квартира в разы увеличит ваши шансы на быструю реализацию.

Помимо этого, важно правильно сфотографировать квартиру, снимать лучше днём при естественном освещении. Ищите привлекательные ракурсы, чтобы сделать акцент на плюсах квартиры. К примеру, если из окон квартиры открывается вид на парк, набережную или какую-нибудь достопримечательность, обязательно укажите это. Тёмное освещение, личные вещи в кадре и затрапезный вид квартиры на фотографиях на пользу не пойдут.

Другим условием быстрой продажи недвижимости будет выстраивание правильного взаимодействия с потенциальным клиентом. Это и общение в сети, и живые показы квартиры. У вас может быть ликвидное жильё, которое при прочих равных «с руками оторвут», но если при общении собственник поведет себя грубо, а в квартире будут брат, сват, собака и ребёнок, то оценить по достоинству предлагаемый вариант потенциальный покупатель не сможет.

Дистанционная продажа

В случае, если вы уезжаете в ближайшие дни или уже покинули страну, реализовать квартиру можно дистанционно. Есть два варианта. Первый – оформление перед отъездом доверенности на продажу. Наделить правами можно ближайшего родственника, друга или профессионального риелтора. Однако важно с осторожностью подойти к выбору доверенного лица, поскольку такой способ продажи несёт для собственника определённые риски. Вам могут просто не перевести вырученные деньги или продать квартиру дважды.

Второй вариант – удалённая сделка. Современные технологии позволяют сделать это, находясь в любой точке земного шара. Собственник может провести сделку через электронную регистрацию. Такие услуги предоставляют некоторые крупные сервисы по недвижимости, например, «Циан. Сделка». В этом случае владельцу квартиры нужно привлечь третью сторону – риелтора, который оформит заявку на проведение сделки и проверит все документы. Сервис поможет скоординировать действия участников, а после подписания договора самостоятельно отправит документы на регистрацию в Росреестр.

Продать квартиру дистанционно может быть труднее, поскольку далеко не все готовы к такой сделке. Многим кажется такая схема сложной или вообще мошеннической. Если для покупателя живая встреча с продавцом имеет принципиальное значение, то не поможет даже дополнительный дисконт.

«Быстрая продажа квартиры требует определённой подготовки и основательного подхода, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». –  Даже в случае, если недвижимость ликвидная, будучи выставленной по адекватному прайсу, опрятно выглядящей и не имеющей юридических сложностей, шансы на то, чтобы выделиться среди прочих вариантов и значительно сократить срок экспонирования заметно повышаются. Помимо этого, ускорить продажу можно, выставив квартиру с дисконтом в размере как минимум 5-10%. Соблюдение этих условий поможет собственнику скорее выйти на сделку и реализовать свой актив».фото: Лайфхак от «Метриум»: Как быстро продать недвижимость и успеть на «философский пароход»

«  1 ...   6   7   8   9   10   11   12   13   14   15   16   ... 46  »
Яндекс.Метрика level: 4