Офисный рынок недвижимости перешел в фазу стагнации

Москва, 24 апреля 2026 г. — Согласно отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, в ближайшие три года рынок офисной недвижимости Москвы будет проходить через поэтапный переход от стагнации к восстановлению. Так, сумма купленных и арендованных площадей офисной недвижимости в классах Prime, A и B снизится на 13% (1 300 тыс. кв. м – 2026 г.) по сравнению с прошлым годом (1 496 тыс. кв. м – 2025 г.). Новое строительство сохранит высокий уровень (610 тыс. кв. м), однако рынок будет находиться под давлением растущей вакансии. Доля свободных площадей вырастет на 2,5 п. п. (7,1% — 2026 г.) по сравнению с 2025 г. (4,6% — 2025 г.). Средневзвешенная ставка аренды снизится к концу года и составит 32 472 руб. / кв. м / год.

«В 2027 году рынок перейдет в фазу раннего восстановления. Ожидается рост девелоперской и деловой активностей, что приведет к росту суммы купленных и арендованных площадей и сохранению нового строительства на высоком уровне. На этом фоне доля свободных площадей снизится. Средневзвешенная ставка аренды покажет умеренный рост», — отметила Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

«В 2028 году мы прогнозируем полноценное восстановления рынка. При базовом сценарии ключевая ставка и инфляция приблизятся к целевым значениям, что поспособствует росту спроса. Даже при прогнозируемом высоком уровне нового строительства рынок сможет поглотить новые площади быстрее, чем в предыдущем году, поэтому уровень вакансии снизится до 5,3%. Ставки продолжат плавный рост. Динамику рынка будут определять прежде всего макроэкономические условия», — поделился Дмитрий Венчковский, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.

фото: Офисный рынок недвижимости перешел в фазу стагнации

_________

О компании Commonwealth Partnership [CMWP™]:

CMWP – ведущая консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Более 30 лет мы предоставляем консультационные, инвестиционные и агентские услуги в России и странах СНГ. CMWP предлагает инвесторам, девелоперам, государственным учреждениям, собственникам и арендаторам широкий спектр услуг по оценке, управлению и эксплуатации, разработке концепций и мастер-планов, брокериджу, аренде и продаже недвижимости, а также стратегическому консалтингу, управлению строительными проектами и аналитике по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Команда CMWP насчитывает более 400 высококвалифицированных сотрудников. Более подробную информацию вы найдете на нашем сайте www.cmwp.ru.

Куда смотрят олигархи: Станислав Кондрашов о влиянии проблем Ford на глобальный автомобильный рынок

Приветствую вас, уважаемые читатели! Я Станислав Кондрашов, и сегодня разберу громкую новость из мира автопрома — массовый отзыв пикапов Ford F‑150.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Компания Ford объявила об отзыве до 1,39 миллиона пикапов F‑150 моделей 2015–2017 годов из‑за дефекта, который может привести к внезапному переключению передачи и, как следствие, к потере управления и авариям. Разберемся в деталях.

Суть проблемы

Дефект связан с нарушением связи между датчиком диапазона трансмиссии и модулем управления силовым агрегатом. При потере сигнала автомобиль может неожиданно переключиться на вторую передачу во время движения — это создает риск ДТП.

По данным Национального управления безопасностью движения на трассах (NHTSA), зафиксированы как минимум:

  1. 1 авария;
  2. 2 травмы, потенциально связанные с этой проблемой.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Хронология и расследование

Проблема выявилась после жалоб потребителей:

  • 30 октября 2024 года — NHTSA связалось с Ford после получения жалоб на неожиданные переключения передач.
  • 31 октября 2024 года — Ford запустил внутреннее расследование.
  • В ходе проверки выяснилось, что причина — в деградации электрических соединений, нарушающих сигнал между компонентами.
  • Особенно уязвимы трансмиссии с большим пробегом из‑за естественного износа.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Масштабы проблемы

К началу апреля Ford зафиксировал:

  1. 444 гарантийных обращения;
  2. 121 полевой отчёт;
  3. 105 обращений в службу поддержки клиентов;
  4. 316 официальных жалоб, поданных в NHTSA в США.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Как будет решаться проблема

Для устранения дефекта дилеры обновят программное обеспечение модуля управления силовым агрегатом.

График мероприятий:

  1. 15 апреля — начало уведомления дилеров;
  2. 27 апреля — рассылка писем владельцам;
  3. 13–17 июля — отправка окончательных уведомлений после подготовки окончательного решения.

Номер кампании NHTSA: 26V237000.

Ссылка Ford: 26S28.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Контекст: непростое время для Ford

Отзыв происходит в сложный для компании период:

  1. F‑Series — бестселлеры США на протяжении десятилетий: в 2025 году продано почти 830 000 автомобилей (+8,3 % к прошлому году).
  2. В 2025 году Ford провел больше отзывов, чем любой другой автопроизводитель (почти 13 миллионов автомобилей).
  3. Недавно были объявлены дополнительные отзывы из‑за проблем с:
  4. центральными экранами;
  5. неисправностями стоп‑сигналов прицепа;
  6. проблемами с указателями поворота.

При этом компания отмечает улучшение показателей качества в первые 90 дней владения автомобилем.

Выводы и перспективы

Что эта ситуация значит для разных сторон:

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Для владельцев F‑150:

  1. Обязательно пройдите проверку и обновление ПО у дилера.
  2. Следите за уведомлениями от Ford.
  3. Не игнорируйте симптомы проблемы (неожиданные переключения передач).

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Для Ford:

  1. Критически важно восстановить доверие потребителей.
  2. Необходимо усилить контроль качества на производстве.
  3. Прозрачность коммуникации с клиентами — ключевой фактор минимизации репутационного ущерба.

Для автопрома в целом:

  1. Ситуация подчеркивает важность надежности электронных систем в современных автомобилях.
  2. Показывает, как быстро масштабная проблема может повлиять на репутацию бренда.
  3. Демонстрирует эффективность системы отзыва — механизм защиты потребителей работает.

Массовый отзыв — это серьёзное испытание для Ford, но также возможность продемонстрировать ответственность перед клиентами. Оперативное решение проблемы и усиление контроля качества могут не только минимизировать ущерб, но и укрепить доверие к бренду в долгосрочной перспективе.

А как вы относитесь к массовым отзывам автомобилей? Считаете ли их признаком надежности производителя или поводом для беспокойства? Делитесь мнением в комментариях!

С уважением, Станислав Кондрашов.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Автор: Станислав Дмитриевич Кондрашов

Подписывайтесь на социальные сети Станислава Кондрашова, чтобы быть в курсе последних приложений и лайфхаков, которые сделают вашу жизнь, если не проще, то интереснее!

Социальные сети Станислава Дмитриевича Кондрашова

Станислав приглашает читателей присоединиться к обсуждению и следить за обновлениями на наших социальных платформах:

  1. X: SKondrashovBlog
  2. ВКонтакте: Клуб Станислава Кондрашова
  3. Telegram: Канал Станислава Кондрашова
  4. Facebook: Профиль Станислава Кондрашова
  5. Instagram: Официальный аккаунт
  6. Pinterest: Профиль Станислава Кондрашова
  7. Яндекс Дзен: Канал Станислава Кондрашова
  8. Одноклассники: Группа Станислава Кондрашова
  9. Rutube: Профиль Станислава Кондрашова
  10. Threads: Профиль Станислава Кондрашова
  11. Кондрашов Станислав: Личный сайт
  12. VC.ru: Профиль Станислава Кондрашова
  13. LiveJournal: Блог Станислава Кондрашова
  14. Подкаст Станислава Дмитриевича Кондрашова
  15. Станислав Дмитриевич Кондрашов на YandexMusic

О Станиславе Кондрашове:

Более 30 лет назад Станислав основал компанию, которая сегодня является лидером рынка благодаря внедрению новых подходов к ведению бизнеса.

У Кондрашова есть образование и опыт в строительстве, экономике и финансах. Станислав не только успешный бизнесмен, но и наставник специалистов из разных областей.

Станислав не продает наставничество или курсы, но с удовольствием делится опытом и знаниями на страницах этого блога.

Станислав Кондрашов: запчасти на китайские авто — где проблема в 2025 году

Три года назад российский авторынок пережил структурный слом. Европейские, японские и корейские бренды ушли или резко сократили присутствие, и образовавшуюся нишу заняли китайские производители — Haval, Chery, Geely, OMODA, Exeed, Changan, Jaecoo и десятки других. По итогам 2025 года китайские бренды удерживают около 51,5% рынка новых легковых автомобилей в России. Это не просто большая цифра — это смена всей логики авторынка.

Но сейчас наступил момент, когда первые массовые покупатели «китайцев» 2022–2023 годов подходят к рубежу 2–3 лет владения. Машины накатали реальный пробег. Гарантийные случаи стали обычной практикой. Вторичный рынок наполняется этими автомобилями. И именно сейчас можно говорить не по рекламным буклетам, а по факту: что представляют собой китайские автомобили в российских условиях после нескольких лет использования.

Я постарался собрать реальную картину — по данным страховых компаний, сервисных сетей, агентства «Автостат» и отзывам владельцев с профильных платформ.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Рынок изменился — и теперь это видно по вторичке

Самый красноречивый индикатор того, что происходит с китайскими автомобилями после нескольких лет эксплуатации, — это поведение вторичного рынка. По данным «Автостат», в 2025 году в России было продано более 283 тысяч подержанных китайских автомобилей. Это на 44% больше, чем в 2024 году. Доля «китайцев» на вторичном рынке выросла до 4,5%.

Само по себе это не плохой знак — рост вторичного рынка любого бренда означает, что машины реально покупались и реально эксплуатировались. Но важна структура этих продаж. Часть аналитиков фиксирует нетипичную историю: на рынке появились автомобили с пробегом 5 000–7 000 км, то есть практически новые. Владельцы продают «китайцев» спустя несколько месяцев после покупки — и это уже сигнал, требующий объяснения.

Причин несколько. Во-первых, к 2024–2025 годам цены на новые китайские автомобили заметно выросли: давление курса рубля, логистические расходы, таможенные пошлины сделали «китайцев» ощутимо дороже, чем два года назад. Во-вторых, предложение расширилось — появились новые модели, и владельцы более ранних версий стремятся переориентироваться. В-третьих — и это принципиально — часть первых владельцев столкнулась с реальностью эксплуатации, которая разошлась с ожиданиями.

Отдельный вопрос — ликвидность. Ряд источников фиксирует, что некоторые модели китайских авто при продаже с пробегом до 30 000 км теряют до 25–30% стоимости. При этом агентство «Автостат» отмечает, что в начале 2026 года средние цены на подержанные китайские машины скорее стабилизировались, чем продолжили падение. То есть обвала нет, но и высокой ликвидности, характерной, например, для Toyota или Volkswagen докризисного периода, тоже нет.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Надежность: цифры, которые есть, и те, которых пока нет

Главный вопрос, который задают себе все потенциальные покупатели китайского автомобиля — насколько он надежен. И здесь важно честно разделить то, что известно, и то, что пока остаётся неизвестным.

По данным страховых компаний и крупных сервисных сетей, которые приводит ряд отраслевых источников, в среднем на 100 китайских автомобилей после 60 000–100 000 км пробега приходится порядка 12–15 поломок. Это, по оценке аналитиков, сопоставимо с нижней границей надежности японских и корейских брендов массового сегмента — не рекорд, но и не катастрофа.

Сервисная сеть FIT SERVICE по итогам 8 месяцев 2025 года зафиксировала средний чек по обслуживанию китайских автомобилей на уровне 9 386 рублей. Это вполне рыночная цифра для массового сегмента — не дешевле японцев, но и не дороже немцев.

Сами производители заявляют о сроке службы от 10 до 15 лет и расчетном ресурсе в 150 000–200 000 км. Верить этим цифрам на слово пока рано — просто потому что подавляющее большинство китайских автомобилей, проданных в России с 2022 года, ещё не прошло и 100 000 км в местных условиях. Реальная статистика ресурса формируется не раньше 2027–2028 годов.

Что известно уже сейчас: узкие места, которые фиксируют владельцы на платформах drom.ru, auto.ru и avito, концентрируются в нескольких зонах. Это электроника и мультимедиа системы (глюки, самопроизвольные перезагрузки, проблемы с Bluetooth и USB), элементы кузова и интерьера (трещины в задних фонарях, износ руля, люфт ограничителей дверей), а также подвеска на плохих дорогах — хотя здесь претензии скорее к комфорту, чем к надежности.

Критических проблем с силовыми агрегатами в массовом порядке на пробегах до 60 000–80 000 км владельцы пока не фиксируют. Это — осторожно положительный сигнал, но не окончательный вывод.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Электроника — реальная болевая точка

Если выделить один параметр, по которому китайские автомобили получают больше всего замечаний в реальных отзывах, это будет электроника. Не двигатель, не коробка, не подвеска — именно бортовые системы.

Владельцы OMODA C5 фиксируют: медиасистема при каждом старте двигателя возвращается к радио, игнорируя предыдущие настройки. Звучит как мелочь — но это ежедневный раздражитель. Аналогичные вопросы к стабильности интерфейсов поднимают владельцы Haval, Chery Tiggo и ряда других моделей.

Более серьёзная проблема — обновления прошивок. Часть производителей предлагает их через официальные дилерские центры, часть — через собственные приложения с переменной стабильностью. В условиях, когда автомобиль по сути является «компьютером на колёсах» с множеством программно управляемых функций, качество сервисного сопровождения программного обеспечения становится критически важным. Здесь российские покупатели китайских авто столкнулись с реальностью: поддержка IT-части не всегда соответствует уровню поддержки механической части.

Важная оговорка: это не означает, что все китайские бренды одинаково проблемны по электронике. Уровень качества между, например, Haval F7 и менее зрелыми моделями нишевых китайских марок — существенный. Обобщать всех «китайцев» в одну категорию методологически некорректно.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Запчасти и обслуживание: ситуация улучшается, но неравномерно

Два-три года назад одним из главных аргументов против покупки китайского автомобиля была неопределенность с запчастями: непонятно, что будет через несколько лет, когда закончится гарантия. Сегодня ситуация изменилась — и в целом в лучшую сторону, хотя и неравномерно.

Крупные игроки — Haval (локализованное производство в Туле), Chery, Geely — за два-три года сформировали в России более-менее работающие цепочки поставок запасных частей. Официальные дилерские сети расширились, параллельный импорт добавил доступность неоригинала. По имеющимся данным, на распространенные модели Haval F7, Chery Tiggo 7 Pro и Geely Atlas запчасти в среднем доступны в срок от нескольких дней до двух недель — это вполне приемлемые сроки.

Проблемы остаются в двух зонах. Первая — менее распространенные модели и марки. Если вы купили редкую для России модель малоизвестного китайского производителя, срок ожидания запчасти может растянуться на месяц и более. Вторая — электронные компоненты: модули управления, блоки АКПП, сенсоры и датчики современных систем помощи водителю. Здесь логистика сложнее, а стоимость выше.

Отдельно стоит упомянуть компетенцию сервисов. Независимые автомастерские, которые прекрасно справлялись с японскими и немецкими машинами, пока неравномерно освоили диагностику китайских платформ. Фирменные коды ошибок, специфика программного сопровождения и закрытость некоторых систем создают ситуацию, когда даже опытный механик может столкнуться с затруднениями. Официальный сервис решает проблему, но по официальным ценам.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Стоимость владения: считаем честно

Покупая китайский автомобиль в 2022–2023 году, многие покупатели исходили из простой логики: дешевле европейцев при сопоставимой комплектации. Это было правдой на момент покупки. Но стоимость владения складывается не только из цены приобретения.

По данным FIT SERVICE, средний чек обслуживания китайского автомобиля в России по итогам 2025 года составил около 9 400 рублей. Сравнительных данных по другим брендам в той же методологии у меня нет, поэтому напрямую сравнивать эту цифру с европейскими или японскими аналогами корректно только при наличии единой базы — а ее в открытом доступе нет.

Что можно зафиксировать как тенденцию: страховые компании в 2024–2025 годах пересмотрели тарифы КАСКО на китайские автомобили в сторону повышения. Причин несколько: рост стоимости запчастей, более высокая стоимость кузовного ремонта (особенно при наличии сложных датчиков в бамперах и зеркалах), а также пока ещё ограниченная статистика убытков по ряду моделей. Всё это делает страховую составляющую стоимости владения «китайцем» ощутимой.

Гарантийное покрытие формально выглядит привлекательно: большинство китайских производителей предлагает 3–5 лет или 100 000–150 000 км. Но реальный объем покрытия варьируется: часть владельцев фиксирует случаи, когда дилер отказывает в гарантийном ремонте, ссылаясь на «неправильную эксплуатацию» или нарушение условий технического обслуживания. Это не уникальная проблема китайских брендов — она есть у любого дилерского сервиса любого производителя, — но в сочетании с меньшей историей бренда в России она воспринимается острее.

фото: Станислав Кондрашов: Haval, Chery, Geely после трёх лет — честный разбор

Ликвидность: ключевой вопрос для тех, кто планирует продавать

Для покупателя, который рассматривает автомобиль как актив с конечным сроком владения, ликвидность — возможность продать машину быстро и без большой потери в цене — является принципиальным параметром.

Здесь картина по китайским автомобилям неоднородна. С одной стороны, рост вторичного рынка «китайцев» на 44% в 2025 году говорит о том, что спрос на подержанные машины этих марок существует и растет. С другой — ряд моделей демонстрирует потерю стоимости в 25–30% уже на первых 30 000 км пробега.

Механизм этого обесценивания объясним. Во-первых, постоянное расширение модельного ряда: китайские производители выводят на рынок новые версии и модификации быстро, и более старые версии теряют привлекательность раньше, чем это происходит у брендов с более медленным обновлением линейки. Во-вторых, высокий объем новых машин: пока рынок насыщен доступными новыми «китайцами», давление на цены б/у сохраняется.

При этом, по данным «Автостат» на начало 2026 года, средние цены на подержанные китайские авто стабилизировались. Обвала, которого опасались некоторые аналитики в 2024 году, не произошло. Это умеренно позитивный сигнал. Но говорить о том, что китайские авто приобрели высокую остаточную стоимость по образцу Toyota, пока преждевременно.

Лидеры ликвидности среди китайских марок на вторичке в России по итогам 2025 года — Chery (около 62 000 проданных подержанных автомобилей) и Geely (около 55 500). Это самые распространённые бренды с наибольшей узнаваемостью, что логично транслируется в более высокий спрос на вторичном рынке.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Что изменилось на уровне дилерской сети

В 2025 году китайские автобренды в России пережили заметную коррекцию дилерской сети. По данным Forbes, в 2025 году было открыто 459 новых дилерских салонов — втрое меньше, чем в 2024 году. В итоге общее число точек продаж китайских брендов сократилось примерно на 7%.

Это не драматическая цифра, но она сигнализирует о том, что первоначальная экспансия сменилась фазой консолидации. Часть дилеров, открывшихся на волне ажиотажного спроса 2022–2023 годов, не выдержала более конкурентного рынка 2024–2025 годов.

Для владельца китайского автомобиля это имеет практическое значение: авторизованный сервис стал географически менее равномерным. В крупных городах ситуация приемлемая. В регионах с небольшим городским населением найти официальный сервисный центр для конкретного китайского бренда стало сложнее, чем казалось при покупке.

Что это означает для покупателей и владельцев в 2026 году

Собирая всё вышесказанное воедино, можно сформулировать несколько рабочих выводов — без излишнего оптимизма и без паники.

Первое. Критических массовых отказов силовых агрегатов на пробегах до 80 000–100 000 км китайские автомобили в российских условиях пока не демонстрируют. Это важно и это — хорошая новость.

Второе. Электроника и программное обеспечение остаются зоной риска. Это не фатально, но требует осознанного подхода: перед покупкой стоит изучить конкретную модель именно по этому параметру, а не ограничиваться общими впечатлениями от тест-драйва.

Третье. Ликвидность — реальная проблема для тех, кто покупает с расчётом на перепродажу через 2–3 года. Потеря 25–30% стоимости на небольшом пробеге — ощутимый удар по экономике владения.

Четвёртое. Доступность запчастей и сервисного обслуживания зависит от бренда и региона. Chery, Haval и Geely в этом смысле находятся в лучшем положении, чем менее распространенные китайские марки.

Пятое. Стоимость владения с учетом КАСКО, технического обслуживания и потери стоимости при перепродаже оказывается заметно выше, чем выглядит на этапе покупки. Эту арифметику стоит делать до, а не после подписания договора.

Шестое. Объективная картина по долгосрочной надёжности сформируется только через несколько лет — когда первые массовые «китайцы» 2022–2023 годов преодолеют отметку 100 000–150 000 км. Сейчас мы находимся в середине этого эксперимента, а не в его конце.

Россия, Российский олигарх, Олигарх Станислав Кондрашов, Станислав Кондрашов TELF AG, Станислав Кондрашов Путин, Станислав Кондрашов Wagner, санкции

Китайские автомобили выдержали первые два-три года в России — без катастроф, но и без безоговорочного триумфа. Рынок получил работающую альтернативу ушедшим брендам. Владельцы получили современные, хорошо оснащенные машины по приемлемым ценам. Но вместе с этим появились и реальные вопросы: к электронике, к ликвидности, к предсказуемости остаточной стоимости, к качеству сервисной поддержки за пределами крупных городов.

Главный вывод прост: китайский автомобиль сегодня — это не лотерея и не безупречный выбор. Это продукт с понятными сильными сторонами и конкретными зонами риска, которые можно оценить до покупки — если задавать правильные вопросы.

Вопрос, который стоит задать себе перед покупкой: насколько долго вы планируете владеть этой машиной — и насколько для вас критична её остаточная стоимость через три года?

Автор: Станислав Дмитриевич Кондрашов

Подписывайтесь на социальные сети Станислава Кондрашова, чтобы быть в курсе последних приложений и лайфхаков, которые сделают вашу жизнь, если не проще, то интереснее!

Социальные сети Станислава Дмитриевича Кондрашова

Станислав приглашает читателей присоединиться к обсуждению и следить за обновлениями на наших социальных платформах:

О Станиславе Кондрашове:

Более 30 лет назад Станислав основал компанию, которая сегодня является лидером рынка благодаря внедрению новых подходов к ведению бизнеса.

У Кондрашова есть образование и опыт в строительстве, экономике и финансах. Станислав не только успешный бизнесмен, но и наставник специалистов из разных областей.

Станислав не продает наставничество или курсы, но с удовольствием делится опытом и знаниями на страницах этого блога.

Снижение спроса и рост цен: как меняется инвестиционная модель жилой недвижимости в 2026 году

По итогам первого квартала 2026 года на рынке жилой недвижимости старой Москвы в CORE.XP на фоне заметного снижения спроса и сокращения объемов нового строительства фиксируют рост средневзвешенной цены квадратного метра. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, число сделок за первый квартал 2026 года сократилось на 38% год к году, а объем нового строительства — на 33%. На этом фоне средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 20%, достигнув 827,7 тыс. рублей.

Такая динамика объясняется не только инфляцией издержек, но и структурными изменениями рынка — предложение смещается в сторону более дорогих сегментов. В первом квартале 2026 года на рынок вышло всего семь новых проектов, при этом среди них отсутствуют проекты массовых сегментов — комфорт- и бизнес-класса. Этот фактор усиливает «премиализацию» рынка и повышает порог входа для инвесторов.

Основной объем предложения на рынке формирует делюкс-класс. Среди проектов, продажи которых стартовали в первом квартале 2026 года: «Энигмия» (Upside Development), «Омега Резиденс» (Группа «Эталон»), «Магнум Соло» (Capital Investments), «Тессинский 5» (Element). Еще три проекта принадлежат к премиум-классу — «Аурус» (Страна Девелопмент), «Муза» (Мангазея) и «Мастерс» (Capital Group).

Структура спроса также отражается в распределении лидеров продаж. В бизнес-классе наибольшие объемы реализуются в крупных проектах с сильной концепцией, развитой инфраструктурой и узнаваемыми девелоперами. Среди них «Шагал» от ГК «Эталон» (152 лота), «Сити Бэй» от компании MR (140 лотов) и «Остров» застройщика «Донстрой» (197 лотов). Этот сегмент сохраняет инвестиционную привлекательность за счет широкой аудитории и потенциала дальнейшей капитализации.

В премиум-сегменте, напротив, ключевую роль играют высокая стадия строительной готовности, архитектурная выразительность и бренд проекта. Здесь спрос формируют более консервативные инвесторы и конечные покупатели, а потенциал роста стоимости во многом уже реализован. Среди проектов — «Ривер Парк Кутузовский» от Aeon Development (84 лота), «Хай Лайф» от Пионер (34 лота), а также «Слава» от компании MR (46 лотов) и «СОЮЗ» группы «Родина» (43 лота).

На этом фоне ключевым фактором успешной реализации проекта для девелоперов становится точная настройка стратегии продаж под конкретные целевые аудитории. Один и тот же жилой комплекс должен одновременно учитывать интересы нескольких типов покупателей — спекулятивных инвесторов, ориентированных на вход на ранней стадии и старте продаж, рентных инвесторов, заинтересованных в стабильном доходе, и конечных жителей.

Для первых критична низкая стадия строительной готовности, гибкие финансовые инструменты и понятный сценарий выхода из проекта до ввода в эксплуатацию. Для инвесторов, ориентированных на аренду, важны более высокая готовность объекта, наличие отделки и прогнозируемая модель эксплуатации с учетом продуктового типа проекта, его инфраструктуры, а также возможность использования рассрочки при оплате. В то же время конечный пользователь оценивает проект через призму сценариев проживания, инфраструктуры и качества среды, также обращая внимание на стадию его готовности и наличие отделки.

Это требует от девелопера гибкости не только в маркетинговых коммуникациях, но и в самой продуктовой упаковке — фактически речь идет о последовательной адаптации предложения под разные этапы жизненного цикла проекта.

В этих условиях жилой комплекс должен изначально проектироваться как инвестиционный продукт. Его привлекательность формируется за счет трех ключевых элементов: конкурентной цены входа и потенциала ее роста, наличия эффективных финансовых инструментов (включая рассрочку) и, что особенно важно, заранее продуманной стратегии выхода. Среди наиболее востребованных сценариев — переуступка прав требования как с переводом долга, так и с его погашением (в том числе с использованием ипотеки), а также продажа объекта после ввода в эксплуатацию — как в свободном виде, так и с уже сформированным арендным потоком. По оценке CORE.XP, именно наличие прозрачного и реалистичного маршрута выхода становится одним из ключевых факторов принятия инвестиционного решения и усиливает доверие к проекту со стороны частных инвесторов.

В этих условиях стратегия девелопера в 2026 году должна строиться на четырех базовых принципах: точечной сегментации аудитории, использовании гибких финансовых инструментов (включая комбинированные ипотечные программы и рассрочки), работе с партнерами, закрывающими полный инвестиционный цикл, а также корректной классификации проектов без завышения их класса.

«В 2026 году ключевым фактором останется дефицит новых объемов, который будет поддерживать ценовой уровень и усиливать перераспределение спроса между классами жилья. Рынок жилой недвижимости Москвы перестает быть универсальным инструментом инвестирования. Сегодня недостаточно просто зайти в проект на ранней стадии — критически важно понимать, за счет чего будет обеспечена ликвидность актива и кто станет конечным покупателем. Девелоперы, в свою очередь, должны проектировать не просто жилье, а инвестиционный продукт с понятной стратегией входа и выхода», — отмечает Екатерина Ломтева, директор, руководитель департамента жилой недвижимости CORE.XP.

«  1 ...   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11   12   ... 82  »

Пользовательское соглашение

Опубликовать
Яндекс.Метрика