год — Страница 6 — Эра Интернет Пиара

CORE.XP прогнозирует снижение объёма инвестиций в недвижимость России в 2026 году на 15–25%

Опубликовано 27.05.202627.05.2026

Об этом на пресс-завтраке по итогам полугодия заявил генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев. Инвестиционная активность снижается второй год подряд на фоне высоких процентных ставок, поддерживающих привлекательность депозитов и формирующих выжидательную позицию инвесторов в отношении недвижимости.

Среди ключевых трендов 2026 года в CORE.XP ожидают сохранения уровня доходностей в коммерческой недвижимости на фоне плавного снижения ключевой ставки. Несмотря на начавшуюся коррекцию денежно-кредитной политики, реальная процентная ставка остаётся высокой, что поддерживает повышенные требования инвесторов к доходности объектов недвижимости. Также сохранится высокий интерес к коммерческой недвижимости, прежде всего к офисным объектам в условиях дефицита качественного готового предложения, а также к сегменту ЦОД.

Кроме того, ожидается восстановление активности в складском сегменте, преимущественно в региональных проектах формата BTS, на фоне оживления розничной торговли. Стабильный спрос сохранится и со стороны ЗПИФ, на которые приходится около 20% инвестиций в коммерческую недвижимость. При этом увеличения объёма вложений в площадки под жильё не ожидается: согласно прогнозам, основную часть сделок составят строящиеся жилые проекты и площадки с утверждённым ТЭП.

По предварительным данным, общий объём инвестиций в недвижимость России по итогам первого полугодия 2026 года составил 376 млрд руб., снизившись на 12% год к году.

Вложения в коммерческую недвижимость сократились на 10% — до 306 млрд руб., что составляет 81% от общего объёма инвестиций в недвижимость России. При этом около 18% сделок пришлось на ЗПИФ — показатель сохранился на уровне прошлого года.

Лидером по объёму инвестиций стал торговый сегмент, доля которого достигла 31% против 11% по итогам 2025 года. Объём вложений в сегмент вырос в 2,6 раза год к году благодаря нескольким крупным сделкам, включая ТЦ «Метрополис» и сеть ТЦ «Место встречи».

На втором месте — офисная недвижимость с долей 29% против 42% годом ранее. Объём инвестиций в сегмент сократился на 29% год к году. При этом около трети сделок пришлось на покупку розничных офисов блоками и этажами.

Доля производственно-складской недвижимости составила 20% против 23% в 2025 году, а объём вложений снизился на 25% год к году. Поддержку сегменту обеспечивали сделки конечных пользователей: в начале года компании из сектора потребительских товаров приобретали производственные объекты для собственных нужд.

Доля инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости составила 74%, тогда как на конечных пользователей пришлось 26%. По сравнению с 2025 годом доля инвестиционного сегмента выросла с 66%, чему способствовали крупные сделки в торговой недвижимости.

Также увеличилась доля вложений в готовые объекты — с 59% до 71%, тогда как на девелопмент пришлось 29% рынка. В условиях коррекции рынка инвесторы отдают предпочтение стабилизированным активам с прогнозируемым денежным потоком.

Доля регионов России в инвестициях в коммерческую недвижимость снизилась на 5 п.п., до 15%. Основной объём активности по-прежнему сосредоточен на столичном рынке, на который приходится 85% всех вложений.

На площадки и проекты жилой недвижимости пришлось 18% общего объёма инвестиций в недвижимость России — показатель сохранился близким к уровню 2025 года (17%). Объём вложений в сегмент сократился на 20% год к году. Основная активность наблюдалась в сделках со строящимися жилыми проектами и площадками с утверждённым ТЭП.

«Несмотря на общее снижение инвестиционной активности, рынок коммерческой недвижимости сохраняет устойчивость за счёт высокого интереса к качественным готовым объектам. По мере снижения привлекательности депозитов часть капитала будет постепенно возвращаться в недвижимость, однако инвесторы продолжат придерживаться максимально избирательного подхода к выбору активов», — прокомментировал Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP.

Несмотря на продолжающуюся коррекцию объёмов инвестиций, рынок сохраняет активность в отдельных сегментах, прежде всего в торговой недвижимости, офисах и ЦОД. Ключевым фактором для восстановления инвестиционного рынка в среднесрочной перспективе станет дальнейшая динамика процентных ставок и доступность альтернативных инструментов размещения капитала.

Итоги первого полугодия 2026-го на рынке новостроек Москвы: предложение снижается быстрее спроса

Опубликовано 27.05.202627.05.2026

Ключевой особенностью текущего периода стало сокращение объемов нового предложения более быстрыми темпами, чем снижение покупательской активности.

По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, за январь — май 2026 года объем нового строительства составил 548 тыс. кв. м, что на 50% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Наиболее заметное снижение зафиксировано в коммерческом комфорт-классе внутри МКАД, где фактически произошла остановка новых запусков. Количество нового предложения в сегменте сократилось на 80% год к году. В премиум-классе снижение составило 32%, в бизнес-классе — 59%. В то же время в делюкс-сегменте объем новых запусков вырос сразу на 600% — в строительство вышло 12 новых корпусов.

При этом спрос демонстрирует более умеренное снижение. За январь — апрель объем сделок по договорам долевого участия составил 406 тыс. кв. м, что на 25% ниже результата прошлого года. Общий объем спроса за полугодие достиг 614 тыс. кв. м, а число сделок составило 11,7 тыс. (-34% год к году). 5 065 сделок были совершены с использованием ипотечного финансирования. Доля ипотечных сделок достигла 53%, увеличившись на 9 п.п. год к году.

Снижение активности покупателей распределяется по классам жилья неравномерно. В комфорт-классе объем сделок сократился на 51% год к году. В премиальном сегменте спрос уменьшился на 38%, что связано в том числе с высокой базой прошлых периодов и изменением структуры нового предложения. Наиболее устойчивую динамику показал бизнес-класс — снижение составило 24%, что является минимальным падением среди сегментов. Одновременно делюкс-класс, несмотря на рост предложения, продемонстрировал сокращение числа сделок на 53% год к году. В то же время аналитики жилого направления CORE.XP отмечают, что в абсолютных значениях спрос на делюкс-объекты остается стабильным на протяжении последних нескольких лет.

В разных сегментах рынка покупатели демонстрируют противоположные модели поведения. В комфорт-классе средняя площадь квартиры в сделке по итогам первого полугодия достигла 46 кв. м, увеличившись на 10% год к году. В премиум-классе, напротив, средняя площадь сделки сократилась на 12% год к году — до 74 кв. м. Такая разнонаправленная динамика отражает изменение структуры спроса внутри сегментов и предпочтений покупателей в зависимости от бюджета и рыночных условий.

В условиях сокращения спроса девелоперы не прибегают к массовому снижению цен, а ограничивают объемы предложения. В результате средневзвешенная стоимость квадратного метра продолжает расти практически во всех сегментах, хотя скорость этого роста существенно различается в зависимости от класса жилья.

Наиболее сдержанная динамика ожидается в бизнес-классе. После активного роста предыдущих периодов сегмент входит в фазу замедления: по прогнозам аналитиков жилого направления CORE.XP, к концу 2026 года средняя стоимость квадратного метра здесь достигнет 640 тыс. рублей, что на 8% выше уровня декабря 2025 года. При этом бизнес-класс сохраняет статус основного драйвера рынка, оставаясь наиболее востребованным сегментом и формируя 66% сделок по ДДУ.

Одновременно более выраженную динамику демонстрирует премиальный сегмент. В условиях трансформации градостроительной политики и «премиализации» нового строительства прогнозируется ускорение роста стоимости жилья. К концу 2026 года средняя цена квадратного метра в премиум-классе может достигнуть 1,1 млн рублей, что на 17% выше показателей декабря прошлого года.

В делюкс-классе на фоне устойчивого интереса со стороны покупателей и расширения предложения средняя стоимость квадратного метра к концу 2026 года дойти до отметки 2,9 млн рублей, что на 7% больше показателей конца прошлого года.

«Первичный рынок жилой недвижимости Москвы постепенно входит в фазу структурной перестройки. Сегодня мы видим, что объемы нового предложения сокращаются заметно быстрее спроса. Мы прогнозируем по итогам всего года снижение объемов запуска новых проектов до 1,9 млн кв. м, что окажется на 31% ниже уровня 2025 года. Девелоперы все чаще реагируют на рыночные изменения ограничением запусков новых проектов и корпусов, а не через корректировку цен, что в перспективе может привести к дефициту предложения в отдельных сегментах. Уже сейчас становится заметным расхождение между структурой нового предложения и реальным спросом покупателей: наиболее востребованным остается бизнес-класс, при этом объем его пополнения может оказаться недостаточным. При сохранении текущей тенденции рынок рискует столкнуться с локальным дефицитом в отдельных сегментах, что будет поддерживать дальнейший рост стоимости жилья», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Спрос на офисы в Москве снизился до минимального уровня за первое полугодие с 2022 года

Опубликовано 27.05.202627.05.2026

Таким образом, спрос на офисы достиг минимального значения для первого полугодия с 2022 года.

Несмотря на сохраняющуюся деловую активность, рынок демонстрирует постепенное охлаждение спроса, а основной объём сделок смещается в сегмент небольших и средних офисных помещений. На рынке купли-продажи сохраняется высокий интерес к офисам площадью до 5 тыс. кв. м, тогда как спрос на крупные офисные блоки продолжает снижаться.

Среди крупнейших арендных сделок первого полугодия — аренда ГК «Эталон» 21 тыс. кв. м в БЦ «Серебряный фонтан» в рамках сделки sale-leaseback, аренда «Яндекс Холдингом» 20 тыс. кв. м в БЦ «Белая Площадь», а также аренда «Вайлдберриз Банком» 8 тыс. кв. м в бизнес-центре Wall Street.

В сегменте купли-продажи одной из крупнейших сделок стало приобретение здания ДОМ.РФ площадью 9 836 кв. м в БЦ «Обсидиан» для собственных операционных нужд. Среди значимых сделок также — покупка компанией «Арлайт Рус» офиса площадью 3 777 кв. м в БЦ «Авиум».

Одновременно рынок фиксирует существенный рост объёмов нового предложения. По итогам первого полугодия 2026 года в Москве было введено в эксплуатацию 516 тыс. кв. м офисной недвижимости — более чем в 20 раз больше, чем годом ранее. Это один из самых высоких результатов за последние годы.

Основной объём нового предложения обеспечили крупные бизнес-центры класса А как внутри МКАД, так и в активно развивающихся деловых кластерах за пределами центра города. Среди крупнейших введённых объектов — штаб-квартира Яндекса на улице Академика Зельдовича площадью около 176 тыс. кв. м, Stone Савеловская площадью более 53 тыс. кв. м, Sydney City площадью около 50 тыс. кв. м, бизнес-центр «Дубининский» площадью почти 44 тыс. кв. м, а также объекты «СберСити А24», Riva и «Деловой Дуэт».

Несмотря на активный ввод новых бизнес-центров, тенденция переноса сроков строительства сохраняется. По данным CORE.XP, во втором квартале сроки ввода около 395 тыс. кв. м офисных площадей были перенесены, что соответствует 50% от объёма, заявленного к вводу на начало года.

По итогам 2026 года аналитики компании ожидают ввод порядка 1,3 млн кв. м офисной недвижимости — почти в два раза больше результата 2025 года. При этом около 20% объектов, заявленных к вводу в текущем году, могут быть перенесены на 2027 год.

На фоне активного ввода новых объектов объём свободных площадей постепенно увеличивается. По итогам первого полугодия доля вакантных офисов в Москве достигла 6,9%, увеличившись на 2,7 п.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако показатель остаётся существенно ниже исторических максимумов и по-прежнему отражает ограниченное предложение качественных офисов.

Активный ввод современных бизнес-центров оказывает заметное влияние и на структуру арендного рынка. По данным CORE.XP, средняя ставка аренды офиса со свежей отделкой в новых объектах, введённых в 2025–2026 годах, составляет 64,6 тыс. руб. за кв. м в год, что на 52% выше, чем в офисах с отделкой, освободившихся после выезда арендаторов, где средняя ставка составляет 42,6 тыс. руб. за кв. м в год.

Такой разрыв обусловлен не только высоким качеством новых объектов, но и ростом затрат на строительство, инженерное оснащение и отделку, которые закладываются в стоимость аренды. В результате рынок постепенно разделяется на два ценовых сегмента: современные офисы в новых бизнес-центрах формируют значительную премию к ставкам аренды, тогда как помещения за выездом арендаторов остаются более доступной альтернативой для компаний, ориентированных на оптимизацию затрат.

«После периода крайне высокой активности офисный рынок постепенно переходит к более сбалансированному состоянию. Мы видим снижение объёмов спроса, прежде всего в сегменте крупных сделок, при этом интерес к качественным офисам небольшого и среднего формата остаётся устойчивым. Одновременно рынок получает значительный объём нового предложения, что расширяет выбор для арендаторов и усиливает расслоение между современными объектами с качественной отделкой и более доступными помещениями вторичного предложения», — отметила на пресс-завтраке по итогам первого полугодия 2026 года Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP.

Торговая недвижимость Москвы сталкивается с ростом вакантности и замедлением активности ритейлеров

Опубликовано 27.05.202627.05.2026

Первая половина года проходит в условиях сдержанного потребительского спроса, низких темпов роста розничного товарооборота и осторожной политики развития со стороны ритейлеров.

Индекс физического объёма розничной торговли по итогам января–марта 2026 года остаётся на невысоких уровнях, сопоставимых с аналогичным периодом прошлого года. Одновременно индекс предпринимательской уверенности в розничной торговле по итогам первого квартала опустился ниже значений пандемийного 2020 года.

На этом фоне доля свободных площадей в московских торговых центрах продолжает постепенно расти. По итогам первого полугодия показатель ожидается на уровне 6%, что на 0,7 п.п. выше значения конца 2025 года. Несмотря на умеренную динамику, аналитики CORE.XP прогнозируют усиление тенденции роста вакантности во втором полугодии на фоне оптимизации сетями неэффективных площадок и отсутствия активного расширения со стороны большинства ритейлеров.

По итогам 2026 года доля свободных площадей в торговых центрах Москвы может превысить 8%, вернувшись к уровням трёхлетней давности.

В структуре ротации арендаторов сразу в нескольких сегментах объём закрытий превышает количество новых открытий. Наиболее заметно это проявляется в категории Fashion — «одежда, обувь и аксессуары», где на закрытия приходится 48% ротации против 31% открытий (в ТЦ Москвы, по выборке CORE.XP). Аналогичная ситуация наблюдается в сегменте бытовой техники и электроники: категория формирует 10% закрытий и лишь 2% новых открытий.

По оценкам CORE.XP, такая динамика напрямую связана с высокой представленностью данных категорий в онлайн-торговле. Дополнительное влияние оказала оптимизация офлайн-сети со стороны ряда крупных игроков.

Одновременно часть сегментов, напротив, демонстрирует положительную динамику развития. В категориях «услуги и сервисы» и «развлечения» доля открытий существенно превышает объём закрытий. Так, на сегмент развлечений приходится 7% новых открытий и только 1% закрытий, что подтверждает усиление роли развлекательной составляющей как одного из ключевых драйверов трафика в торговых центрах.

Сдержанной остаётся и активность международных брендов. По состоянию на начало лета 2026 года на российский рынок не вышел ни один новый иностранный ритейлер. Таким образом, первое полугодие может стать абсолютным антирекордом по числу новых международных брендов — подобной ситуации рынок не фиксировал даже в 2020 и 2022 годах.

При этом бренды, вышедшие на рынок в прошлом году, в основном сохраняют присутствие и развиваются осторожно. Итальянский бренд Kappa открыл 10 магазинов в крупных городах России, турецкий Beko готовит новые открытия, а китайский мебельный бренд Jinkailai продолжает расширение в Москве. В то же время казахстанский бренд Gaissina и турецкий Les Benjamins приняли решение покинуть российский рынок.

На рынке торговой недвижимости сохраняется тенденция переноса сроков ввода новых объектов. Более половины строящихся торговых центров России — около 55% — перенесли открытие с 2026 на 2027 год. Несмотря на это, по итогам года в стране ожидается открытие около 563 тыс. кв. м торговых площадей, что превосходит результат прошлого года (418 тыс. кв. м).

«Рынок торговой недвижимости проходит этап структурной трансформации. Мы видим, как ритейлеры всё более осторожно подходят к развитию офлайн-сетей, пересматривают эффективность площадок и усиливают интеграцию с онлайн-каналами продаж. При этом торговые центры продолжают адаптироваться к новой модели потребления: усиливается роль развлечений, сервисов и районных форматов, а конкуренция за качественного арендатора становится всё более высокой», — отметил на пресс-завтраке Василий Григорьев, руководитель отдела исследований CORE.XP.

Москва при этом продолжает смещать фокус нового строительства в сторону районных и окружных форматов. По оценкам CORE.XP, 67% новых площадей, запланированных к открытию в столице в 2026 году, придётся именно на окружные торговые центры. На фоне высокой обеспеченности Москвы торговыми площадями — 487 кв. м на тысячу жителей против 172 кв. м в регионах — рынок постепенно приближается к насыщению, а новое строительство всё активнее развивается в жилых районах за пределами традиционных торговых кластеров.