Руководитель люксембургской инвестиционной компании Доминик Фонтейн выступил с открытым обращением к общественности, где попросил защиты от действий Управделами президента РФ (УДП). Инвестор утверждает, что УДП незаконно разорвало инвестконтракт на редевелопмент территории за журфаком МГУ, в квартале между Моховой улицей и Романовым переулком. По замыслу инвестора, там должна была быть открыта пешеходная зона с ресторанами и магазинами, однако в УДП говорят, что у них другие планы на развитие этого участка. Решающий суд между инвестором и Управделами президента пройдет уже на этой неделе. Две предыдущие судебные инстанции люксембуржцы проиграли.
Глава компании MoscowConstructionandDevelopmentДоминик Фонтейн признается, что ему очень нравится Москва, где он уже достаточно давно реализует бизнес-проекты, но при этом, по его мнению, российской столице очень не хватает прогулочных общественных пространств — уютных улочек, целиком отданных пешеходам с многочисленными ресторанами, кафе, магазинчиками и т. д. — всем тем, что придает такой шарм центральным кварталам европейских городов.
По словам г-на Фонтейна именно желание создать в центре Москвы подобное пешеходное пространство подтолкнуло его идее концепции проекта «Аллея Романов» в рамках редевелопмента квартала за главным зданием журфака МГУ.
В 2002-м году, когда MoscowConstructionandDevelopment подписала инвестконтракт с УДП на реконструкцию шести зданий вРомановом переулке, речи о создании пешеходной зоны не шло, рассказал РБК daily г-н Фонтейн. «Первоначально планировалось строительство медицинского центра УДП, который находится в этом же квартале, — рассказывает г-н Фонтейн. — Проект с созданием пешеходной зоны появился в 2007 году, когда мы в рамках инвестконтракта подписали допсоглашение, предусматривавшее передачу нам объектов реконструкции частично в собственность, частично в долгосрочную аренду ». Доминик Фонтейн говорит, что за образец будущей пешеходной зоны в центре Москвы он взял улицу Гранд-Рю в Люксембурге.
Фактические работы по реконструкции зданий и территории начались лишь в 2011 году. По словам инвестора, столь длительный срок между подписанием инвестконтракта и началом работ связан с тем, что участок, где предполагалось проведение работ, находился в зоне особого закрытого режима, снятие которого было сопряжено со сложными бюрократическими процедурами. «В итоге строительная площадка вместе со зданиями была фактически передана нам только в конце декабря 2007 года, — рассказал г-н Фонтейн. — В 2008 году был утверждена концепция регенерации зданий с благоустройством прилегающей территории, закрытой для автотранспорта и в конце 2012 года была сдана 1 очередь проекта».
Однако еще до завершения первой очереди проекта, в рамках которых был проведен капитальный ремонт двух зданий, будущее пешеходного квартала за журфаком оказалось в подвешенном состоянии. 18 июня УПД направило в адрес MoscowConstructionandDevelopment сообщение о расторжении инвестконтракта, мотивируя это «государственной необходимостью в использовании зданий, расположенных вРомановом переулке». В люксембургской компании говорят, что этому предшествовало предложение со стороны Управделами президента о подписании допсоглашения к инвестконтракту, предусматривавшее уменьшение доли инвестора в проекте, что делало его реализацию для него невыгодной.
Доминик Фонтейн оценивает размер уже вложенных в проект инвестиций в районе 1 млрдруб, при том, что при заключении инвестконтрактав 2002 году минимальный размер инвестиций в проект оценивался в 270 млн руб. В 2007 году на основании независимой экспертизы было определено, что вклад инвестора в проект не может быть меньше 300 млн руб. Инвестор объясняет увеличение сметы необходимостью замены коммуникаций во всем районе. Кроме того здания были переданы инвестору только в 2007 году в уже аварийном состоянии, что существенно увеличило стоимость их реконструкции. «Изыскательские работы в рамках проекта «Аллея Романов» выявили изношенность внешних сетей в 41-м квартале, где расположен объект, — рассказывает г-н Фонтейн. — Это поставило нас перед необходимостью проводить реконструкцию внешних сетей не только по Аллее Романов, но и во всем квартале, что существенно повлияло на затратную часть проекта».
В сентябре 2012 года MoscowConstructionandDevelopment подало исковое заявление в арбитражный суд Москвы с требованием признать незаконным расторжение инвестконтракта со стороны УДП. Как следует из материалов судебных дел, формальным поводом для расторжения контракта стало отсутствие разрешения на строительство еще не начатой 2 очереди проекта. В MoscowConstructionandDevelopmentотмечают, что в соответствии с законодательством такое разрешение должно было получать само УДП. Суды двух инстанций встали на сторону УДП, однако ДоменикФонтейн надеется, что сможет доказать свою правоту в кассации: рассмотрение дела в Федеральном арбитраже московского округа состоится уже 10 октября.
В преддверие решающего процесса глава люксембургской компании обнародовал открытое письмо, призвав российскую и международную общественность поддержать его проект. В письме подчеркивается, что подобные действия со стороны Управделами президента негативно влияют на деловом имидже страны и инвестиционной привлекательности российского рынка для международных инвесторов. В люксембургской компании выразили мнение, что расторгая инвестконтракт УДП может изменить концепцию, похоронив идею пешеходной улицы, открытой для москвичей.
В УПД и не скрывают, что так оно и произойдет. Как рассказал РБК dailyпресс-секретарь Управделами президента Виктор Хреков, создание подобных публичных территорий в планы ведомства и не входило. «Прежние партнеры распространяют сведения о какой-то ресторанной пешеходной зоне. Это дезинформация, никакого участия в таком проекте мы не принимаем, — заявил РБК daily г-н Хреков. — Никаких контрактов на создание пешеходных зон мы не заключали. У нас поменялись планы относительно развития этого участка. Когда настанет время, мы о них сообщим. Думаю, до конца года мы определимся».
В MoscowConstructionandDevelopmentв ответ говорят, что в рамках параметров инветконтракта подписания договора с УПД, где оговаривалось бы назначение реконструируемых зданий и не требовалось. При этом инвесторы утверждают, что заказчик был полностью в курсе их планов и до какого-то времени создание пешеходного квартала не вызывало у него возражений. Сам проект «Аллея Романов» был публичным и неоднократно презентовался на выставках и конференциях, посвященных городскому планированию в Москве.
Виктор Хреков рассказал РБК daily, что в УДП еще не определились с именем нового инвестора для реализации проекта на этом участке. Однако о планах Управделами относительно этой территории можно судить исходя из условий конкурса, который был объявлен ФГУП «Президент-сервис» УДП в сентябре 2012 г на выполнение проектных работ по реставрации Шереметевского дворца, прилегающего в «Аллее Романов». Как следует из техзадания к конкурсу (копия есть в распоряжении РБК daily), в здании Шереметевского дворца планируется после реставрации сделать Дом приемов УДП, а на территории, на которой находятся строения, включенные в проект «Аллея Романов» должна быть построена автостоянка. Максимальная стоимость контракта на проведение проектно-изыскательских работ установлена на уровне 126 млн руб.При этом контракт на проектирование был заключен и оплачен в период, когда шли судебные разбирательства между УДП РФ и люксембургским инвестором. Это наглядно доказывает, что Управделами было изначально уверено в том, что судебное решение по инвестиционному контракту будет в их пользу.
Независимые юристы, которых РБК dailyпопросил проанализировать перспективы рассмотрения дела MoscowConstructionandDevelopmentпротив УДП в кассации отмечают, что аргументы Управделами президента не бесспорны, и тем не менее полагают, что шансы инвестора доказать свою правоту в суде не так уж и велики. «Само основание для потенциального признания договора незаключенным — несогласование сторонами срока действия контракта — весьма спорно, — считает партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев, — Не принято во внимание, что застройщиком является ФГБУ «Больница с поликлиникой» УДП, а Компания «МоскоуКонстракшн энд Девелопмент С.А.Р.Л.»(Истец) является по сути инвестором-заказчиком строительства.
На мой взгляд возражения инвестора о том, что разрешение на строительство получает застройщик — владелец земельного участка, обоснованы. Это подтверждается судебной практикой ФАС Московского округа».
ФГБУ в лице Управления делами в явной форме пренебрег своими обязанностями в виде получения разрешения на строительство, считает юрист. «Но суд посвятил этому аргументу ровно один абзац и данное обстоятельство толком не исследовал, — отмечает г-н Кюрджев. — Прогноз на кассацию негативный: кассация подтвердит доводы апелляции и суда первой инстанции».
По мнению ведущего юриста практики недвижимости компании SametaКонстантина Гуричева, при рассмотрении аналогичных споров, возникающих в рамках арендных договоров, суды часто становятся на сторону арендатора. По спорам об обжаловании арендаторами односторонних отказов арендодателей, суд кассационной инстанции Московского округа занимает последовательную позицию о том, что для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды недостаточно самого факта нарушения существенных условий договора аренды, -отмечает г-н Гуричев. — При разрешении споров подлежит установлению факт принятия арендатором всех необходимых действий для недопущения нарушений существенных условий договора, а также факт действий/бездействия арендодателя, которые привели к невозможности исполнения арендатором условий договора». Константин Гуричев подчеркивает, сто ввиду идентичности норм, регулирующих условия расторжения инвестиционных и арендных договоров, было бы разумно придерживаться единства их применения судами при разрешении таких споров, взяв за основу практику по арендным отношениям, как наиболее устоявшуюся на сегодняшний день.
