В Москве обсудили ставки дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости

На днях Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости (RICS) организовало круглый стол, посвящённый теме определения ставок дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости и собравший ведущих экспертов недвижимости и оценки — компании Cushman&Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, Российское общество оценщиков, консалтинговая группа «НЭО Центр» и др. Специалисты обсудили проблемы и модели определения ставок, а также краткосрочные перспективы рынка.

Денис Соколов, партнёр, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield открыл дискуссию прогнозом инвестиционного рынка на текущий год. «Динамика ставки капитализации уже увеличилась на 0,25% после начала кризиса вокруг геополитической ситуации и, скорее всего, продолжит расти», — предполагает господин Соколов.

Эксперт Екатерина Черных, генеральный директор «Велес Траст» комментирует текущее состояние инвестиционного рынка недвижимости: «2013 год был самым активным на рынке коммерческой недвижимости в плане сделок купли-продажи после кризиса 2008 года. Он был отмечен как крупными покупками иностранных фондов, так и продолжением наполнения портфеля основных игроков на рынке готовых рентных объектов качественными проектами. Присутствовала активность и на рынке более мелких объемов. Связано это было с установившимся балансом в доходности между желаниями продавцов и спросом, а также активности банков по кредитованию рентных объектов. Тенденция снижения ставок по кредитам при относительно стабильном уровне ставок капитализации позволяла получать высокую доходность при приобретении объектов с плечом. В 2014 года количество инвестиционных сделок резко сократилось. В первую очередь это связано с геополитическими рисками из-за ситуации на Украине, а также с общей стагнацией в экономике страны».

Булат Шакиров, Генеральный директор и Управляющий партнер компании «Практика Девелопмент»: «Мы видим большие инвестиционные возможности на рынке коммерческой недвижимости в сегменте торговых центров, которые являются кризисоустойчивыми и высоколиквидными объектами для инвестирования. Мы выделяем для себя три потенциальные возможности: девелопмент новых торговых центров, реконцепция существующих проектов и развитие транспортно-пересадочных узлов с коммерческой составляющей».

Елена Антропова, MRICS, руководитель проектов практики «Девелопмент» в консалтинговой группе «НЭО Центр», поделилась с коллегами своим опытом определения ставки дисконтирования для девелоперских проектов и привела ряд практических рекомендаций коллегам.
«Сейчас особенно актуальна необходимость создания и регулярной актуализации собственной базы данных аналогов, а также глубокое понимание и структурирование проекта: качественный SWOT-анализ, выявление конкурентных преимуществ и недостатков объекта для чёткого определения весов. В своей работе мы всегда рассматриваем процесс определения ставки дисконтирования как итерационный, а не статический процесс», — признаётся Елена Антропова.

Директор отдела оценки Colliers International, MRICS Дмитрий Романов рассказал об оценочной практике компании на примере определения ставки дисконтирования для действующих объектов и проектов.

Павел Карцев, MRICS, генеральный директор Valrus Ltd. отметил важность взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации: «Несмотря на то, что большинство оценщиков знакомы с традиционными моделями, отражающими взаимозависимость ставок дисконтирования и капитализации, экономический смысл показателей, заложенных в эти модели, не всеми осознается в полной мере. Так изменение стоимости актива в будущем может быть разложено на четыре основных фактора, которые вместе логично могут укладываться в мультипликативную модель. Первое — это изменение уровня загрузки объекта, а также осуществление каких-либо дополнительных инвестиций. Второе — монетарная инфляция. Третье — это общее движение рынка. И четвертое — потеря стоимости актива вследствие его износа. В применяемой оценщиком расчётной модели каждый фактор должен быть учтён соответствующим образом».

Участники круглого стола услышали и мнения консультантов. Спикер компании JLL Наталия Тишендорф отмечает факторы, на которые обращают внимание инвесторы при сделках, что в том числе отражается и на применяемой в сделке ставке капитализации: структуру финансирования, налогообложение, валюту дохода актива, риск переоценки кадастровой стоимости.
«В том случае, если выручка оцениваемого объекта номинируется в рублях, но все сравнимые сделки на рынке происходили с активами, доходная часть которых была номинирована в долларах США, то принять за базу ставки капитализации данных сделок будет некорректным шагом ввиду нескольких взаимосвязанных причин:
• во-первых, инфляция. Для сравнения, 6,5% РФ против 1,5% США по данным на 2013 год;
• во-вторых, стоимость привлечения финансирования: например, 7% fix для долларового кредита USD против 12% для рублевого;
• в-третьих, различная индексация рублёвых и валютных договоров аренды», — рассказывает Наталия Тишендорф.

Эксперты единогласно отметили рост рисков, стоимости капитала и, соответственно, ставки дисконтирования и капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Однако вопрос, насколько снизится стоимость, пока остаётся открытым.

Ирина Аксёнова, директор RICS в России и СНГ, подводит итоги мероприятия: «RICS благодарит всех участников круглого стола за конструктивную дискуссию и ценную для сообщества информацию. Мы планируем проводить круглые столы и конференции регулярно. Напомню, что в сентябре в Москву приезжает Эндрю Баум, почётный профессор Кэмбриджского университета и известный практикующий эксперт в области оценки. Мистер Баум выступит в РАНХиГС, где RICS аккредитовало два курса по управлению недвижимостью, а также в Финансовой академии при Правительстве РФ 18 сентября и 19 сентября 2014 года соответственно. В апреле 2015 года мы ожидаем приезда ещё одного видного специалиста по оценке — Сары Сэйс, профессора Кенсингтонского университета».

Спонсор мероприятия — консалтинговая группа «НЭО Центр».

СПРАВКА:

О RICS
RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) — Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости, созданное в Великобритании в 1868 году. RICS является международной организацией, представляющей интересы специалистов во всех областях недвижимости, землепользования и строительства.
На сегодняшний день общество объединяет более 140 000 действительных членов, которые работают в 146 странах мира. Деятельность организации определяется Королевской грамотой (Royal Charter), пожалованной обществу в 1881 году и подтверждённой указом Парламента Великобритании. Основа деятельности RICS — соблюдение государственного интереса и работа во благо клиента и заказчика.
RICS также является официальным органом регулирования профессиональной деятельности специалистов данного сектора экономики.
RICS website: http://www.rics.org/ru

Контакты для СМИ в России:
Анна Казначеева
Консультант по связям с общественностью
kaznacheeva@prpartner.ru
+7 (495) 632-72-74,доб.114
+7 (905) 774-67-11

Фонд МСФО и МКСО объединяются для оценки справедливой стоимости

19 марта 2014, Москва — Комитет по Международным стандартам финансовой отчётности (Фонд МСФО) и Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) на днях объявили о сотрудничестве в области Международных стандартов финансовой отчётности (МСФО) и Международных стандартов оценки (МСО).

Обе организации заинтересованы в создании наиболее точных критериев определения справедливой стоимости для целей финансовой отчётности. Стандарты определения справедливой стоимости выпущены Советом по Международным стандартом бухгалтерского учёта (СМСБУ). Напомним, что СМСБУ также опубликовал Международный стандарт финансовой отчётности (МСФО 13) «Оценка справедливой стоимости», который формулирует принципы определения справедливой стоимости, необходимые для других стандартов финансовой отчетности. По словам экспертов, МКСО успешно занимается разработкой стандартов и рекомендаций по справедливой стоимости и способствует эффективному сотрудничеству организаций-членов МКСО с целью обеспечить последовательное применение Стандартов.

Цель соглашения Международных комитетов — обеспечить эффективное взаимодействие организаций организаций в области разработки стандартов с учётом тогo, что каждая по отдельности остаётся ответственной за разработку своих собственных.

Основные положения протоколов:
• признают целесообразность текущего и продолжительного сотрудничества МКСО и Фонда МСФО по вопросам создания стандартов и руководства по оценке справедливой стоимости, что поможет при подготовке финансовой отчётности в соответствии с МСФО;
• выявляют сферы взаимопомощи, которую каждая организация будет стараться оказывать;
• создают базу для долгосрочного сотрудничества МКСО, СМСБУ и Фонда МСФО.

Мишель Прада (Michel Prada), Председатель Попечителей Фонда МСФО, комментирует:
«Определение справедливой стоимости для целей финансовой отчётности — сложная область с широким полем применения. Мы уже провели большую работу в этом направлении, но для гарантирования последовательности применения справедливой стоимости признаем необходимость сотрудничества и обмена информацией с независимыми организациями, например, МКСО, с которыми у нас есть общие интересы. Объявленные положения протокола представляют собой значительный шаг к достижению более тесного уровня сотрудничества с профессиональным сообществом, работающим с финансовой отчетностью».

Сэр Дэвид Твиди, Председатель Международного комитета по стандартам оценки, комментирует:
«Усиление и развитие финансовой системы требует устранения любых существенных расхождений в понимании справедливой стоимости, а также в ее отражении в финансовой отчётности в различных секторах экономики и на различных рынках. Тесное взаимодействие с такими организациями, как Фонд МСФО, поможет успешно продолжить работу по усовершенствованию стандартов и повысить прозрачность, структурированность и доверие в области финансовой отчётности. Мы очень рады данному сотрудничеству».

Кеннет Крэйтон, Директор по профессиональным стандартам RICS, комментирует:
«RICS приветствует подготовку совместного протокола МКСО и Фонда МСФО. Установление прямого соответствия между стандартами усилят преимущества МСФО и МСО. Обе профессиональные области – и связанная с финансовой отчетностью, и связанная с оценкой, требуют международных стандартов высокого качества, и мы должны обеспечить соответствующее взаимодействие между двумя стандартами.
По этой же причине RICS сотрудничает с организациями, работающими в области недвижимости, для разработки и применения Международных стандартов измерения недвижимости (IPMS). Нам необходимо обеспечить последовательность измерений, для того, чтобы можно было последовательно оценить недвижимость, а затем отразить ее в финансовой отчётности. RICS приветствует сотрудничество между МКСО и Фондом МСФО с целью разработки данного важного и позитивного соглашения».

С полной версией протоколов Вы можете ознакомиться здесь.

Контакты для СМИ в России:
Анна Казначеева
Консультант по связям с общественностью
kaznacheeva@prpartner.ru
+7 (495) 632-72-74 доб. 114
+7 (905) 774-67-11

Контакты для СМИ в профессиональных организациях:
Комитет по МФСО:
Крис Уэлш (Chris Welsh), менеджер по коммуникациям, Комитет по МФСО
Телефон: +44 (0)20 7246 6410 Email: cwelsh@ifrs.org
МКСО:
Райан МакШарри/Анна Йангер (Ryan McSharry / Anna Younger), Spada
Телефон: +44 (0)20 7269 1430
Email: ryanmcsharry@spada.co.uk / annayounger@spada.co.uk

СПРАВКА:

О RICS
RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) — Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости, созданное в Великобритании в 1868 году. RICS является международной организацией, представляющей интересы специалистов во всех областях недвижимости, землепользования и строительства.
На сегодняшний день общество объединяет более 140 000 действительных членов, которые работают в 146 странах мира. Деятельность организации определяется Королевской грамотой (Royal Charter), пожалованной обществу в 1881 году и подтверждённой указом Парламента Великобритании. Основа деятельности RICS — соблюдение государственного интереса и работа во благо клиента и заказчика.
RICS также является официальным органом регулирования профессиональной деятельности специалистов данного сектора экономики.
RICS website: http://www.rics.org/ru

О Комитете по МСФО (Фонде МСФО)
Комитет по Международным стандартам финансовой отчетности (фонд) (англ. International Financial Reporting Standards Foundation) — некоммерческая организация, зарегистрированная в штате Делавэр, США. Назначает членов и наблюдает за Советом по Международным стандартам финансовой отчётности, который разрабатывает Международные стандарты финансовой отчетности. Офисы фонда располагаются в Лондоне, Великобритания.
Фонд образован в 2001 в ходе реорганизации прежней системы принятия МСФО.
Управление фондом осуществляют 22 члена правления (по 6 из Северной Америки, Европы, Азии/Океании и 4 из любой территории, но с учётом необходимости поддерживать географический баланс). Члены правления избираются на 3 года, с возможностью продления. Новые члены правления избираются предшествующим составом правления после консультаций с национальными и международными организациями аудиторов. Большая часть членов правления являются бывшими или настоящими сотрудниками крупных корпораций, руководителями бирж и национальных ассоциаций предпринимателей.
Финансируется, в основном, крупнейшими аудиторскими фирмами «большой четвёрки», крупными корпорациями, международными организациями. С 2008 года предлагается изменить систему финансирования с целью расширения круга спонсирующих организаций и обеспечения большей независимости фонда.
Официальный сайт: http://www.ifrs.org

О Международном комитете по стандартам оценки
Международный комитет по стандартам оценки (англ. International Valuation Standards Committee) — международная организация, объединяющая профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.
Ни в США, ни в Европе «нормативы», или «стандарты», оценки не рассматриваются в качественезыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.
Официальный сайт: http://www.ivsc.org

Бизнес-центр Skylight сдается по BOMA

Бизнес-центр Skylight, расположенный в районе станции метро «Аэропорт», стал первым объектом компании «Галс-Девеломпент», который сдается в аренду по стандарту BOMA.
Согласно расчетам по BOMA, общая площадь объекта (Гросс) составляет 115 328, 2 кв. м: 58 174,1 кв. м — Башня А и 57 154,1кв. м — Башня Б. Объект сдается в аренду с коэффициентом BOMA равным 12 % . Полезная площадь Башни А — 26 878,1 кв.м, арендуемая — 30487,2 кв. м. Полезная площадь Башни Б — 27 075,6 кв.м, арендуемая — 30 765,5 кв. м.Измерение и расчет площадей проводили независимые эксперты — архитектурное бюро MKV architects.
Skylight — бизнес-центр класса А — знаковый объект девелоперской компании «Галс-Девелопмент». Бизнес-центр представляет собой два функционально независимых 27-этажных здания, соединенных стилобатом. Инфраструктуру комплекса составляют торговая зона, отделение банка, два ресторана, столовая. Проектом предусмотрен подземный паркинг на 712 машиномест. Башня А, известная по самой крупной офисной сделке 2011 года, уже сдана в аренду по американскому стандарту BOMA. Сейчас сдается Башня Б.
Вице-президент, Директор Департамента коммерческого управления и продаж жилья, Владимир Стригин: «Оценка офисной недвижимости согласно стандарту BOMA была проведена для того, чтобы соответствовать международным стандартам. Наша компания активно выводит новые объекты на рынок, и мы, безусловно заинтересованы в повышении капитализации своих активов».
«Все больше девелоперских компаний переходят на западные стандарты, привлекая при этом независимых экспертов для оценки и расчета площадей своих объектов недвижимости. Это нормальная мировая практика. Работая с западными партнерами и клиентами, российские игроки рынка недвижимости признали удобство и даже необходимость единых норм и стандартов, принятых мировым бизнес-сообществом», — отмечает генеральный директор MKV architects Александра Малютина.

Галс-Девелопмент

девелоперская компания, специализирующаяся на сегментах коммерческой и жилой недвижимости, контролирует все этапы жизненного цикла проекта от разработки концепции до последующего управления готовым объектом. Привлекая к реализации проектов известных международных партнеров, «Галс-Девелопмент» использует современные мировые тренды и экспертизу, что позволяет создавать эффективный и эргономичный продукт, соответствующий требованиям современного рынка.
C начала своей деятельности «Галс-Девелопмент» успешно завершила около 40 проектов общей площадью более 400 000 кв.м, ставших неотъемлемой частью градостроительного облика столицы.
Основным акционером ОАО «Галс-девелопмент» является Банк ВТБ(51,24%).

MKV architects

архитектурное бюро, главное из направлений которого — полный комплекс услуг, основанных на применении американских стандартов BOMA. Портфолио компании включает работу с крупнейшими деловыми, торговыми и складскими комплексами: более 120 объектов коммерческой недвижимости в Москве и регионах. К 2012 году компания провела расчеты площадей по стандартам BOMA для зданий общей площадью более 2 600 000 кв.м
Стандарты используются всеми участниками рынка коммерческой недвижимости: собственниками зданий, управляющими компаниями, инвесторами, девелоперами, арендаторами, брокерами, оценщиками и др.

Контакты для СМИ:

Анна Алексеева
PR-менеджер MKV architects
+7 (495) 632 72 74
+7 (916) 386 23 26
alexeeva@prpartner.ru

Наталья Орехова
PR- менеджер «Галс-девелопмент»
+7 (495) 589 2222 доб. 1164
pr@hals-development.ru

Реализовано более 60% жилого комплекса «РУТАУН»

15 октября 2012 — Компания «СтройМенеджмент» объявила о реализации более 60% малоэтажного жилого комплекса «РУТАУН», расположенного в 12 км от МКАД по Киевскому шоссе.

Общая площадь квартир проекта составляет 100497,9 кв.м. — это 93 многоквартирных трехэтажных дома на 1536 квартир. На сегодняшний день уже реализовано 67005 кв. м, то есть 1061 квартир. С момента начала реализации проекта и до 2012 года было продано 32803 кв. м, за последний год объем продаж значительно увеличился. Так в первом полугодии этого года рост объема продаж составил 17%, к концу года прогнозируется рост до 30%.

«В ноябре начнутся продажи в оставшихся домах ЖК «РУТАУН» под номерами 36-41, 49 и 50. Всего до конца года мы планируем реализовать еще 14000 кв. м жилья, — отмечает Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент». — Увеличение объемов продаж связано не только со стадией строительства, но и с выбранной нами концепцией проекта — современного малоэтажного жилого комплекса, который стал достойной альтернативой панельным и монолитным высоткам. В целом по рынку за последний год количество проданных квартир в малоэтажках увеличилось в 3,5 раза, что подтверждает нарастающий интерес к малоэтажному формату. Следовательно, мы выбрали верную стратегию».

До конца года компания «СтройМенеджмент» планирует возвести еще 50 тыс. кв. м жилья и обустроить территорию жилых комплексов: осуществить озеленение, достроить бульвар, благоустроить прогулочные зоны и улицы комплекса. Полностью проект планируется завершить во втором квартале следующего года.

ЖК «РУТАУН» спроектирован ведущими голландскими архитекторами компании Kuiper Compagnons, комплекс включает в себя 93 многоквартирных трехэтажных дома, которые возводится на участке площадью более 46 га. Покупателям предлагается одно-двух-трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 42,6 до 110,2 кв. м, стоимостью от 2,8 до 6,6 млн. рублей. Так же для удобства жителей «РУТАУН», планируется дополнительное строительство детского сада и торгового центра.

«СтройМенеджмент»

Управляющая компания ООО «СтройМенеджмент» — многопрофильная инвестиционно-девелоперская структура. Осуществляет полный комплекс услуг, связанных с реализацией крупных инвестиционных проектов на рынке недвижимости Московской области: от проектирования до строительства.

Основное направление деятельности — строительство малоэтажных жилых комплексов. Сегодня компания — один из лидеров в малоэтажной недвижимости.

Ключевой проект компании — малоэтажный жилой комплекс «РУТАУН». Команда «СтройМенеджмент» убеждена в том, что обеспечить жильцов необходимой инфраструктурой — задача застройщика, а не местных властей. Поэтому компания не только выбирает площадки, где есть уже развитая инфраструктура, но и создает ее самостоятельно.

Подробнее о компании: http://www.rutown.ru

  1   2  »
Яндекс.Метрика