Каждая четвертая квартира на Северо-Востоке Москвы продается в новостройках рядом с парком «Яуза»

В 2021 г. столичные власти сообщили о завершении первого этапа. В настоящее время усилия ландшафтных дизайнеров сосредоточены на участках по Сухонской улице и Олонецкому проезду, а также у Ростокинского акведука и реки Чермянка. Значение парка «Яуза» для столичного девелоперского рынка трудно переоценить. На сегодняшний день в непосредственной близости от парка расположены 11 новостроек. Аналитики спортивно-оздоровительного кластера СОЮЗ (Группа Родина) оценивают актуальный объем предложения в этой локации в 1,8 тыс. квартир и апартаментов – более четверти от общего объема жилой недвижимости в границах СВАО.

Завершение проекта по формированию крупнейшей в Европе парковой зоны на реке Яуза окажет серьезное влияние на московский рынок недвижимости. «Парк «Яуза» в силу своих уникальных масштабов и набора инфраструктуры способен стать очень мощным центром притяжения для покупательской аудитории. Уже на сегодняшнем этапе работ заметно, насколько большой интерес вызывает это место. Здесь найдутся подходящие занятия для самых разных групп населения. Девелоперы, которые обзавелись площадками в прилегающих кварталах, явно получили стратегический бонус», – подчеркивает Владимир Щекин, основатель Группы Родина.

В настоящее время на территории парка есть благоустроенный пруд, панда-парк, два памп-трека, реконструированное футбольное поле с системой подогрева, хоккейная площадка, скейт-парк, четыре теннисных корта, спортивные тренажеры, эколого-просветительский центр. По берегам Чермянки (приток Яузы) проложен 4-километровый экомаршрут.

В непосредственной близости от парка строятся 11 новых жилых проектов (28 корпусов). Шесть (18 корпусов) из них представляют комфорт-класс, три (5 корпусов) – бизнес-класс, две (5 корпусов) – премиум-класс. Суммарно – 1,8 тыс. квартир и апартаментов, что превышает 27% от общего объема предложения на северо-востоке столицы.

фото: Каждая четвертая квартира на Северо-Востоке Москвы продается в новостройках рядом с парком «Яуза»

Проекты, рассчитанные на массовый спрос, формируют три четверти (76,7%) всей выборки в рамках исследуемой локации. Самый доступный из этих 1,4 тыс. лотов – студия с отделкой площадью 21,8 кв. м в жилом комплексе по улице Римского-Корсакова, в километре от станции метро «Бибирево». Она стоит 6,02 млн рублей. Поэтому же адресу продается и самая дешевая «однушка» – юнит (34,1 кв. м) с чеком 8,35 млн рублей. В целом жилье стоимостью до 7 млн рублей встречается в четырех местных новостройках комфорт-класса из шести. В трех проектах можно найти однокомнатные квартиры дешевле 10 млн рублей. На долю бизнес-класса приходится примерно одна шестая предложения – 16,2%. Среди без малого 300 юнитов ценовой минимум обозначает студия (22,5 кв. м) в небоскребе, который строится у Капустинского пруда и одноименного парка – 9,16 млн рублей. Наиболее дефицитный продукт в этой части СВАО – премиальные квартиры. Сейчас на продажу выставлено около 130 подобных лотов (7,1% предложения в локации). Цена на них стартует с 15,56 млн рублей. Эта сумма потребуется для покупки крупногабаритной студии (30,9 кв. м) на третьем этаже Жилого кластера СОЮЗ. Сделка с участием полноценной однокомнатной квартиры премиум-класса обойдется чуть более чем в 20 млн рублей. Следует отметить, что в корпусах комфорт-класса средний прайс квадратного метра варьируется от 240 до 360 тыс. рублей, в корпусах бизнес-класса – от 350 до 500 тыс. рублей, премиум-класса – от 470 до 510 тыс. рублей.

Ожидается, что текущий этап работ по благоустройству в парке «Яуза» завершится до конца 2024 г. К этому времени из 26 окружающих корпусов, в которых сегодня ведутся продажи недвижимости, 20 должны быть введены в эксплуатацию (по 10 уже выданы соответствующие документы). Сдача оставшихся домов анонсирована на первую половину 2025 г. А еще спустя год, согласно графику, утвержденному мэрией, завершится благоустройство парковой зоны.

«Перед застройщиками, которые запустили проекты в окрестностях парка «Яуза» или готовятся это сделать, встает задача по интеграции инфраструктуры жилых комплексов в единую сеть ландшафтных, спортивных, культурно-просветительских и прочих объектов, которые появляются по мере развития зеленой зоны. В спортивно-оздоровительном кластере СОЮЗ эта задача решается за счет создания инфраструктуры с прямым выходом к реке, Ботаническому саду, Леоновской роще. Иными словами, практически от самых подъездов будет простираться сплошной парковый массив протяженностью в несколько километров. Эти факторы делают всю локацию одной из самых привлекательных в плане экологического баланса и качественной среды для проживания», – заключает Владимир Щекин, основатель Группы Родина.

Россияне впервые стали занимать больше денег на строящееся, чем на готовое жилье

В конце 2023 года объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье в России впервые заметно превысил объем кредитов, которые россияне получили на покупку готового жилья, подсчитали эксперты «Метриум» на основе данных ЦБ РФ. Разница составила 85 млрд рублей – это максимум за всю историю рынка ипотеки. Такая тенденция прослеживается в 60 регионах страны.

В декабре 2023 года российские банки выдали россиянам – участникам долевого строительства 435 млрд рублей, тогда как покупателям готового жилья (вторичных квартир и введенных в эксплуатацию новостроек) – 350 млрд рублей. По подсчетам экспертов «Метриум», объем кредитования рынка строящегося жилья превысил аналогичный показатель для рынка готового жилья на 85 млрд рублей – это максимум за всю историю наблюдений. В ноябре 2023 года банки также выдали дольщикам больше ипотеки, чем покупателям готового жилья (374 млрд против 352 млрд рублей).

Традиционно россияне больше занимают средств на покупку готового, а не строящегося жилья. Это связано с тем, что вторичный рынок квартир больше по предложению, чем рынок квартир в проектах застройщиков. Однако в конце 2023 года многолетний тренд переломился – в ноябре россияне заняли на покупку строящихся квартир на 6% больше средств, а в декабре – на 24%.

В январе 2024 года банки выдали 143 млрд рублей покупателям готового жилья, тогда как дольщики заняли 129 млрд рублей. Таким образом, выдача ипотеки на готовое жилье вновь превысила кредитование дольщиков (на 11%). Однако, аналитики «Метриум» отмечают: январь не показательный месяц с точки зрения трендов рынка, так как спрос на жилье и ипотеку в этот период радикально сокращается. В частности, общий объем январской ипотеки 2024 года упал на 65% по сравнению с декабрем 2023.

«В 2019-2023 гг. в России введено 462 млн кв. м жилья, причем темпы строительства росли ежегодно, – отмечает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). – Естественно, в стране сформировался огромный «новый фонд» недвижимости. На первичном рынке РФ сейчас представлено 2,157 млн квартир, абсолютное большинство которых (2,081 млн) реализуется с использованием эскроу-счетов. Поэтому не удивительно, что клиенты все чаще оформляют ипотеку именно в новостройках. К тому же, на вторичное жилье не распространяются госпрограммы и гибкие маркетинговые инструменты от девелоперов. Тем не менее, спрос на «старый фонд» восстановится после снижения ключевой ставки. Это скажется благоприятно и на рынке новостроек, ведь многие покупатели приобретают современные квартиры на средства от продажи имеющегося жилья».

До 2023 года превышение кредитования дольщиков над кредитованием покупателей готовых квартир фиксировалось только в месяцы после начала СВО (апрель-июнь 2022 года). Тогда в апреле россияне заняли на покупку строящегося жилья 90 млрд рублей против 72 млрд на рынке готового жилья, в мае – 87 млрд против 53 млрд, в июне – 134 млрд против 119 млрд.

Однако эти показатели нельзя считать репрезентативными, так как в те месяцы уровень кредитования (с марта 2022 по апрель 2022) упал на 66%. Иными словами, объем кредитования строящегося жилья тогда не достиг рекордных значений, а только упал не так сильно, как на готовое. Таким образом, в нормальных масштабах рынка превышение кредитования дольщиков над клиентами рынка готового жилья в конце 2023 года в России произошло впервые.

«Снижение ипотечного спроса на вторичные квартиры заставит собственников отложить его продажу и планы по покупке новых квартир, – прогнозирует Олег Колченко, акционер, управляющий партнер ГК «Основа». – Владельцы жилья будут охотнее выставлять его на арендном рынке, так как ставки жилищного найма в условиях дорогой ипотеки будут повышаться. На рынке новостроек вырастет спрос. Возможно, как раз ту часть покупателей, которые отложат покупку нового жилья из-за завершения льготной ипотеки, заменят клиенты со вторичного рынка, которые переориентируются на рынок новостроек. В любом случае, спрос на новостройки будет поддержан. Это значит, что цены на первичном рынке останутся высокими (с тенденцией к росту на 5-10% в год)».

В 60 регионах в декабре 2023 года объем кредитования дольщиков превысил объем кредитования покупателей готового жилья. Для сравнения: в декабре 2022 года таких регионов было только 14. Среди лидирующих по объему ипотечного кредитования субъектов РФ заметнее всего активность дольщиков была в Свердловской области, где объем выданных им кредитов превысил аналогичный показатель для покупателей готового жилья на 84%; далее следует Москва, где такое же превышение составило 76%, Краснодарский край – 65%, Санкт-Петербург – 45%, Новосибирская область – 42%, Тюменская область – 33%, Московская область – 27%, Башкортостан – 14%. Дольщики получили меньше средств в кредит, чем покупатели готового жилья среди лидирующих регионов, только в Татарстане – на 16% и в Челябинской области – на 18%.

«Прирост спроса в нашем проекте за счет покупателей, пришедших со вторичного рынка, мы оцениваем примерно в 26%, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Скорее всего, мы наблюдаем только начало процесса перехода не состоявшихся покупателей квартир в старом жилом фонде на рынок новостроек. Прежде всего, они будут искать квартиры в готовых новостройках от застройщиков. Мы рекомендуем таким покупателям рассматривать проекты, в которых уже есть как готовые, так и строящиеся корпуса. Так можно оценить качество строительства, надежность застройщика и получить доступ к самой широкой линейке предложения».

По итогам 2023 года российские банки выдали 7,8 трлн рублей ипотечных кредитов. Из них 3,4 трлн пришлись на кредиты для дольщиков (44%). Такая же доля средств была направлена банками покупателям строящегося жилья и в 2022 году (2,1 трлн рублей или 44% от общего объема). В 2021 году дольщикам выдали 1,9 трлн рублей (33%), в 2020 – 1,5 трлн рублей (34%), в 2019 – 924 млрд (31%).

«Как мы и прогнозировали, из-за роста ставок по ипотеке для покупателей вторичного жилья, россияне массово предпочитают вкладываться в долевое строительство, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Это важная веха в развитии рынка недвижимости. Если до конца 2024 года сохранятся сверхвысокие ставки по ипотеке для вторичного жилья, а программа семейной ипотеки будет набирать популярность, то, вполне возможно, что по итогам всего 2024 года банки впервые в истории выдадут больше кредитов на покупку строящегося, а не вторичного или готового жилья. Это будет означать, что основная масса частных инвестиций на рынке жилья пойдет в сектор новостроек, а не в старый жилой фонд. Скорее всего, такая тенденция поддержит рост цен на жилье от застройщиков в 2024 году».

фото: Россияне впервые стали занимать больше денег на строящееся, чем на готовое жилье

«НДВ Супермаркет Недвижимости»: топ округов Москвы по объемам предложения готовых новостроек

По данным Департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке жилья Москвы составляет 2,9 млн кв. м (+1,1% за год) и 53,1 тыс. лотов (+0,5% за год). На долю введённого жилья приходится 653,3 тыс. кв. м (+64,2% за год) и 9,6 тыс. лотов (+70% за год). Готовое жилье можно приобрести в 135 новостройках старой Москвы.

Наибольший объем предложения введенных новостроек расположен в ЗАО и составляет 143,4 тыс. кв. м: это 22% от общего объема сданного жилья.  Далее следуют САО (118,7 тыс. кв. м) с долей 18,2%, на долю ЮАО (99,8 тыс. кв. м) приходится 15,3%. За год объем предложения введенного жилья вырос во всех округах кроме ЮВАО, ЦАО и ЗелАО.

Средневзвешенная цена во введенном доме составляет 445,7 тыс. руб. (+7,4% за год). Максимальная стоимость метра среди округов отмечается в ЦАО на уровне 893,1 млн руб. (+28% за год), а минимальная в ЗелАО – 244,1 млн руб. (+33,6 за год). Средняя стоимость лота в сданном доме составляет 30,4 млн руб. (+3,7% за год). 

«НДВ Супермаркет Недвижимости»: районы Москвы с максимальным объемом предложения вторичного жилья

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», в экспозиции старой Москвы представлено 2,5 млн кв. м вторичной недвижимости и 33,4 тыс. лотов. Основная доля предложения приходится на десять районов, которая составляет 35,8%.

Открывают рейтинг Раменки, где сконцентрировано 7,5% от общего объема предложения вторичной недвижимости в столице. В реализации в этом районе находится 186,1 тыс. кв. м и 1,6 тыс. квартир и апартаментов. Второе место занял район Хамовники с долей в 6,5%. Здесь покупателям доступно 160,4 тыс. кв. м и 877 лотов. В тройке находится Пресненский район с долей 6,2%. Здесь в реализации на вторичном рынке представлено 1,3 тыс. лотов общей площадью 154,1 тыс. кв. м.

В топ-10 также попали Хорошево-Мневники (76,5 тыс. кв. м, 1 тыс. лотов), Очаково-Матвеевское (62,3 тыс. кв. м, 627 лотов), Даниловский (56 тыс. кв. м, 876 лотов), Тверской (55,4 тыс. кв. м, 449 лотов), Хорошевский (54,7 тыс. кв. м, 659 лотов), Басманный (43,5 тыс. кв. м, 425 лотов) и Можайский (39,3 тыс. кв. м, 573 лота). 

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Профицит вторичных лотов именно в этих десяти локациях Москвы обусловлен в первую очередь престижностью районов, а, следовательно, и более высокой стоимостью. Средняя цена «вторички» здесь начинается от 24,6 млн руб. в то время, как средний бюджет покупателей в текущих условиях, как правило, составляет от 10 до 13 млн руб.».

Минимальный объем предложения на вторичном рынке приходится на менее престижные и более бюджетные локации, в которых отмечается активное вымывание дешевых объектов. Так, в список районов старой Москвы с дефицитом «вторички» в каждом входят Силино (3,2 тыс. кв. м, 52 лота) и Старое Крюково (3,4 тыс. кв. м, 82 лота), а также Внуково (1,5 тыс. кв. м, 30 лотов), Капотня (1,5 тыс. кв. м, 27 лотов) и Восточный (1 тыс. кв. м, 17 лотов). Средняя цена квартир и апартаментов в этих пяти районах начинается от 11 млн руб. 

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11  »
Яндекс.Метрика level: 4