«НДВ Супермаркет Недвижимости»: как выгодно купить квартиру в «хрущевке»

Покупка квартиры в доме, попадающем под программу реновации, кажется многим выгодным вложением, ведь приобретение такого объекта позволяет не только улучшить жилищные условия, получив больше квадратных метров, но и заработать на аренде или последующей перепродаже. В то же время бытует и мнение, что не всегда сделка с такой недвижимостью оказывается прибыльной, а покупатель рискует вместе с новой квартирой столкнуться с обременениями или же переносом срока получения новой квартиры. О том, чего можно ожидать, покупая квартиру в доме под снос, и, как сделать приобретение лота под реновацию максимально выгодным, рассказала эксперт компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Как и с любой другой недвижимостью, первое, на что стоит обратить внимание при поиске дома под снос, — локация. Особенно внимание на это нужно обратить покупателям, выбирающим объект в Новой Москве, так как, если в границах «старой» Москвы взамен снесенного дома собственник получает жилье в том же районе, в Новой — ограничений по локации нет, и переселить здесь могут в любую часть округа.

Второй фактор — дата сноса. На сегодняшний день запланировано три волны реновации: первая — с 2020 по 2024 гг., вторая — с 2025 по 2028 гг., третья — с 2029 по 2032 гг. Очевидно, что, чем ближе снос, тем меньше предложение, а значит и выше стоимость. Однако, как показывает практика, многих владельцев реновационного жилья, даты оказываются плавающими, и могут смещаться как на более ранний, так и более поздний срок, поэтому не всегда стоит отдавать предпочтение лотам I волны по завышенной цене.

Стоимость квартир в реновационных домах находится в диапазоне от 10 до 15 млн руб.  и в среднем на 10-20% выше, чем у аналогичных вариантов вторичного жилья, не попадающего под городскую программу. При этом «добавочную стоимость» определяет не только год сноса, но и локация объекта. Например, в Хорошевском районе приобрести однокомнатную квартиру площадью 31,2 кв. м в доме под реновацию, расположенном в десяти минутах от станции метро «Хорошево», можно за 12,5 млн руб. В той же локации вторичный лот площадью 30 кв. м в здании, не включенном в программу реновации, в шести минутах от соседнего метро «Полежаевская» обойдется в 10,8 млн руб. То есть разница в районе составляет 13,6%.

Частично восполнить стоимость лота до момента сноса дома, поможет сдача квартиры в аренду. Ежемесячный платеж за аренду в «хрущевках» в Москве в среднем составляет от 40 до 80 тыс. руб., поэтому даже если снос запланирован на наиболее поздний срок, до этого момента у собственника есть возможность возместить до 60% от потраченной на покупку суммы. Чтобы выручить максимальное количество прибыли, лучше рассматривать только квартиры с ремонтом или провести небольшой косметический ремонт самостоятельно.

Следующий важный момент — проверка объекта.

«Особенностей при сделке с реновационной квартирой нет. По сути, это обычная «вторичка‎‎» со всеми ее преимуществами и недостатками. Покупая жилье под снос, необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы посторенние люди, выплачены все коммунальные счета, у собственника нет невыплаченных кредитов и микрозаймов, оформлена приватизация, нет ли юридических пороков в документах и других обременений», — отмечает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

«НДВ Супермаркет Недвижимости»: районы Москвы с самым дешевым «квадратом» вторичного жилья

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составляет 583,1 тыс. руб. при средней цене лота 43,7 млн руб.

Наименьшая средняя стоимость «квадрата» фиксируется в десяти районах старой Москвы. В топ-локаций входят Восточный, Внуково, Некрасовка, Старое Крюково, Бирюлево Западное, Капотня, Крюково, Молжаниновский, Старое Крюково, Матушкино и Бирюлево Восточное.

В Восточном средневзвешенная цена квадратного метра составляет 207 тыс. руб. при средней стоимости объекта 11,3 млн руб. На втором месте в рейтинге находится Внуково со средневзвешенной стоимостью «квадрата» 226,3 тыс. руб. и средней ценой лота 11,1 млн руб. Замыкает топ-3 Некрасовка, где стоимость квадратного метра во вторичной недвижимости в среднем составляет 228,8 тыс. руб., а средняя цена лота — 12,7 млн руб.

Минимальная средневзвешенная стоимость квадратного метра отмечается также в Бирюлево Западном — 229 тыс. руб., Капотне — 231,2 тыс. руб., Крюкове — 233,8 тыс. руб., Молжаниновском — 235,3 тыс. руб., Старом Крюкове — 241,6 тыс. руб., Матушкине — 241,7 тыс. руб. и Бирюлево Восточном — 245,7 тыс. руб. Средняя стоимость вторичной недвижимости в этих локациях находится в диапазоне от 10 до 13,7 млн руб. 

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Районы, где фиксируется наиболее низкая стоимость квадратного метра на вторичном рынке, сконцентрированы в окраинных районах Москвы, в больше степени за МКАД. Подавляющее большинство объектов составляют лоты в домах старого жилого фонда. При этом в экспозиции в этих десяти локациях представлен минимальный объем предложения — 1,5 тыс. квартир и апартаментов совокупной площадью 78,6 тыс. кв. м. Это всего 2,5% от общего объема реализуемой в столице вторичной недвижимости».

«НДВ Супермаркет Недвижимости»: спрос на новостройки в Московской области за месяц упал на 18,4%

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам февраля на первичном рынке жилья Московской области зарегистрировано 2,7 тыс. сделок. Это на 18,4% ниже показателя января 2024 г. При этом падение спроса отмечается и в годовой динамике. По сравнению с февралем 2023 г. количество сделок сократилось на 9%.

Снижение продаж наблюдалось в 22 из 29 городских округов (г.о.) Московской области, где ведутся активные продажи. 88% продаж приходится на 10 районов, среди которых г.о. Ленинский (577 сделок), Красногорский (409 сделок), Одинцово (319 сделок), Мытищи (233 сделки), Балашиха (226 сделок), Люберцы (212 сделок), Химки (169 сделок), Солнечногорск (104 сделки), Котельники (84 сделки) и Домодедово (73 сделки).

При этом по сравнению с январем 2024 г. в девяти из десяти локаций отмечается падение продаж. Так, в г.о. Домодедово зафиксировано снижение спроса на 36,5%; в Люберцах — на 35%; в Мытищах — на 32,1%; Красногорске — на 30%; Солнечногорске — на 25,7%; Балашихе — на 22,6%; Котельниках — на 12,5%; Ленинском — 11,4% и в Одинцово — на 10,4%.

Среди наиболее востребованных локаций Подмосковья только в г.о. Химки был отмечен рост продаж. По сравнению с январем число сделок увеличилось на 61%.

Комментирует Елена Чегодаева, руководитель Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Снижение спроса в феврале происходило на фоне слабой коррекции стоимости. В большинстве локаций Московской области цены остались на уровне январских показателей, за исключением г.о. Одинцово, где средняя стоимость «‎квадрата»‎ упала на 7,5% и Домодедово со снижением на 2,2%. В двух районах Подмосковья средневзвешенная стоимость квадратного метра даже увеличивалась: в г.о. Котельники — на 5,3%; в Балашихе — на 2,2%. Одной из причин обрушения спроса стало ужесточение условий льготной ипотеки, которое в большей степени коснулось именно массового сегмента. За месяц на рынке Московской области произошло снижение количества ипотечных сделок на 23,7%. При этом доля ипотеки остается на высоком уровне – 82,2%». 

«НДВ Супермаркет Недвижимости»: на фоне роста спроса объем предложения новостроек бизнес-класса снизился на 5,8%

По данным Департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилья (без учета элитного сегмента) в границах старой Москвы в экспозиции находится 2,8 млн кв. м и 50,7 тыс. лотов. Наибольшую долю в общей структуре предложения занимает жилье массового сегмента, на которое приходится 43,9%. Доля бизнес-класса составляет 44,3%, премиум-класса – 11,8%.

По итогам февраля общий объем экспозиции по сравнению с предыдущим месяцем сократился на 4,5%. Наибольшее снижение отмечается в бизнес-классе и составляет 5,8%. В сегменте массового жилья объем предложения уменьшился на 4,3%. Объем предложения новостроек премиум-класса не изменился.

За прошедший год это второе наиболее серьезное снижение объемов. Первый раз уменьшение объемов было отмечено год назад в феврале 2023 г, когда общее снижение составило 4,5%, а предложение комфорт-класса сократилось на 6,5%, бизнес-класса – на 7%. Причины такого снижения также были связаны с изменением условий льготного ипотечного кредитования.

В бизнес-классе в разрезе по районам Москвы наибольшее снижение объемов экспозиции по итогам месяца зафиксировано в следующих 10 районах: Бутырский (-56,2%), Москворечье-Сабурово (-31,7%), Филевский парк (-28,9%), Пресненский (-25,8%), Марьина Роща (-25,2%), Замоскворечье (-20,2%), Обручевский (-16,7%), Нагатино-Садовники (-14,0%), Савеловский (-11,5%) и Нагорный (-11,2%).

По итогам месяца в 17 районах из 43 наблюдался рост спроса. На долю ТОП-10 наиболее востребованных районов приходится 67% продаж. Это районы Даниловский, Хорошево-Мневники, Раменки, Марьина Роща, Басманный, Печатники, Замоскворечье, Лефортово, Обручевский и Филевский Парк.

Комментирует Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На фоне мер ЦБ РФ по ужесточению правил выдачи ипотеки новостройки бизнес-класса оказались в наиболее выигрышной ситуации. Спрос здесь не так, как в массовом сегменте, зависит от уровня ипотечных ставок, а вот программы рассрочек, активно предлагаемые застройщиками, наоборот, дополнительно поддержали сегмент. При этом если жилье массового сегмента, это в первую очередь жилье для собственного проживания, то новостройки бизнес-класса в наших реалиях волатильности курса рубля становятся еще и дополнительным объектом для инвестиций».

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11  »
Яндекс.Метрика level: 4